所有している不動産にかかる固定資産税は、毎年住所のある市町村に納めなければいけません。
しかし、年度の途中でマンションを売却する場合、固定資産税は買主か売主どちらの負担になるのか悩む方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、マンションを売却した年度の固定資産税はどう精算すべきなのか、計算方法や注意点について解説します。
売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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固定資産税は、1月1日時点にマンションを所有している方に支払い義務があります。
年度途中での売却は、売主と買主が切り替わるために、支払いで揉めることも少なくはありません。
基本的には、契約書を取り交わし売却が成立した時点で、買主に固定資産税を支払う義務が生まれます。
そこで、マンション売却時の固定資産税は、日割りで精算し双方が負担する形式になるケースが多くなっています。
固定資産税は日割り計算する
固定資産税は、課税時点で納税者が確定してしまいますので、年度途中でマンションを売却しても売主から買主に変更できません。
一般的に1月1日時点での納税義務者が売主であれば、売却しても固定資産税を支払う義務が発生しているからです。
納得できなのであれば、引き渡し日以降の日数を計算し、日割り分の固定資産税を買主に負担してもらうことができます。
売主が固定資産税を払うのは通例ではありますが、売却したマンションの税金を全額負担するのは公平性にかけると考えられています。
また、土地によっては都市計画税がかかるケースもあり、売主には大きな負担となるでしょう。
このことからも、年度をまたいでマンションを売却する場合には、日割り計算によって公正に税金を支払うことが多いのです。
固定資産税の日割り計算は、固定資産税の金額×所有日数/365日でおこないます。
固定資産税の日割り計算は起算日が起点となる
固定資産税を日割り計算する際の起算日は、自治体で1月1日か4月1日と異なります。この起算日が異なると、日割り精算による負担額が大きく変わります。
この起算日の認識をすり合わせておくことが、スムーズな売却に繋がることは間違いありません。
また、所有日数に関しては売主から買主へ所有権が移転した日で取り決められます。
例として、起算日が1月1日で7月7日を所有権移転日と仮定します。
そうなれば、1月1日から前日の7月6日までの187日間が売主が支払う固定資産税となります。
買主は7月7日から12月31日までの177日分の固定資産税を支払います。
固定資産税の納付分担は、契約書に明記しお互いが納得したうえで売却を成立させる必要があります。
固定資産税は金額が多くなればなるほどに、トラブルになりやすいものです。
起算日を明確にし、契約書に記載しておけば、合意したこととなり揉めることもなくなります。
まずは、契約前にご相談いただければ、アドバイスなどもさせていただきますのでご安心ください。
固定資産税を精算する時期について
毎年5月頃に固定資産税の納税証明書が送付されています。
マンションの売却が、いつなのかによって精算時期が異なりますので注意しましょう。
納税通知書が届いてから精算
納税通知書が届かないと正しい納税金額が分かりませんから、本年分の納税通知書が届いてから精算をおこなう方が多いでしょう。
メリットとしては、固定資産税が確定していますので、売主・買主の負担税額が正しく精算できるので安心です。
ただし、マンションの売買契約が終わっていた場合には、納税通知書の到着を買主に連絡しなければなりません。
精算方法としては誤差もありませんし、買主に納税通知書を確認してもらってから精算しますので金額でトラブルになることはないでしょう。
昨年の納税額を参考にして精算
納税通知書が届く前に売却を行う場合、昨年の納税通知書の金額を参考にしてマンション売却時に精算することができます。
固定資産税は、3年に一度見直しされています。
昨年の納税通知書が1〜2年目である場合には、評価替えがない限りは誤差もありませんので、参考にして精算して構いません。
万が一、納税額に誤差があった場合には、今年分を再精算して請求できます。
その場合には、契約書に再精算の取り決めを記載しておきましょう。
固定資産税の精算時期については、トラブルを避けるために不動産会社に任せてください。
売主と買主だけで決めるよりも、第三者の立場から公平に精算しますので安心していただけます。
マンションの売却と合わせて、固定資産税の精算を任せたいと言っていただければ必ずお力になります。
固定資産税を精算するときの注意点
マンションの売却が決まったら固定資産税の精算に進みますが、いくつかの注意点があります。
ここでは3つのポイントをご紹介します。
固定資産税の精算は義務ではありません
納税義務者は1月1日にマンションを所有している売主です。
売却が年度途中であっても、買主に納税義務の権利が移行することはありません。
買主としては、納税義務がないので支払いを拒否しても、罰せられることはないのです。
ただし、固定資産税は金額が大きいため売買交渉中にトラブルになることも多いのです。
精算交渉が難航すると、マンション購入が白紙となってしまうケースも少なからず発生しています。
起算日についても売主と買主の合意によって決定される慣習です。
数日のズレであれば大きな問題にはなりませんが、起算日が大きく異なれば双方の負担には大きな差が生まれます。
義務ではないからこそ、双方が納得行くように起算日を決める必要があるのです。
固定資産税の精算金額は譲渡所得に含まれます
マンションを売却して収益を得た場合「譲渡所得」という税金を納めなければなりません。
マンション売却時、固定資産税の精算に際して受け取った金額も譲渡所得に含まれます。
マンション売却による収益のみを譲渡所得として譲渡所得税を納税すると、固定資産税の精算で受け取った金額に関して脱税を疑われる恐れもあるため、これらの注意点を確認しましょう。
起算日や精算方法は不動産会社に相談
マンション売却する際の固定資産税は、起算日からマンション引渡し日までを売主が、それ以降は買主が支払いするのが一般的です。
ただし、精算や負担を巡りトラブルに発展してしまうことも少なくはありません。
マンションの売却が決まってから、物件を引き渡し代金を受け取って売買契約を締結するまでには、いろいろとやらなければならないことがたくさんあります。
売買契約書で取り決めた条件があれば、それをおこなわなければいけませんし所有権移転登記や抵当権の抹消の準備などで固定資産税にまで時間が取れないことがほとんどです。
固定資産税は大きな金額ですが、これに時間をとられてしまうと確認事項や書類の準備が遅れてしまい引き渡しが遅れてしまいます。
そのようなことが起きないように、不動産会社に相談し、注意点を確認・修正してもらうのが安心です。
まとめ
マンション売却時の固定資産税について、精算方法や注意点などについて解説いたしました。
固定資産税の精算は、売主と買主の合意によって決定しますが不動産会社の仲介で起算日や精算方法を取り決めるのが一般的です。
もちろん、双方合意の下で売買契約書を取り交わしますので、締結前に内容をしっかり確認してください。
Hero’ｓ Housing(ヒーローズハウジング） メディア編集部
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