マンションやアパートなどの収益物件を所有していて、売却を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
理想どおりの価格で、収益物件が売却できても税金が予想以上にかかってしまい手元に利益が残らなかったというケースも発生しています。
今回は、収益物件を売る際に発生する税金の種類や節税対策、確定申告までの流れをご説明していきますので、ぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら収益物件の売却時にかかる税金の種類について
収益物件を売る際に、数種類の税金が課税されるのかを把握しておくようにしましょう。
実際に、登録免許税（抵当権抹消登記）や印紙税、譲渡所得に対する所得税、住民税、復興特別所得税、消費税等が課税対象です。
それぞれの税金について、ご説明していきます。
登録免許税（抵当権抹消登記）について
登録免許税は、収益物件に設定されている抵当権を抹消するための税金です。
税額は、1つの物件に対して1,000円となります。
投資用のマンションや区分マンションの場合は、建物と土地とで別々に課税されます。
また、抵当権の抹消は司法書士に依頼するケースが一般的です。
司法書士に依頼した場合に支払う報酬は、約3万円が相場で、税額にくわえて負担する費用となります。
印紙税について
収益物件の売却が成立したときに、売主と買主が取り交わす売買契約書には、印紙を貼付する必要があり、その際印紙税を支払わなければなりません。
印紙税額は、取引金額によって税額が変動します。
契約金額が、10万円以上50万円以下のものは印紙代が200円となりますが、500万円以上1千万円以下のものは、5千円と金額により変動するため事前に確認が必要です。
印紙税は、税法の改正で変更となる場合もあるため、物件を売る際に国税庁のホームページで確認するか、不動産会社に聞いてみましょう。
譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税について
物件を売却し、譲渡所得が発生すると、譲渡所得税がかかってきます。
また、一緒に住民税と復興特別所得税が課せられます。
譲渡所得税は国税で、住民税は地方税のため、分離課税方式で売却した収益物件の譲渡所得に対して課税となります。
復興特別所得税は、東日本大震災の復興の施策実行のための財源確保に関する特別措置法により2013年から2037年までの間、所得税額の2.1%を税額とした期間限定の税金です。
消費税について
一般的に個人の所有者は、消費税がかかることはありませんが、一定の条件を満たして消費税の課税業者となっていた場合、建物部分に消費税が発生します。
課税事業者にあたるのは、2年前の課税売上が1千万円を超える事業者のことを言います。
例をあげると、個人事業主として課税業者となっていたり、2年前に複数の収益物件を売却し、建物部分の合計が1千万円以上の売上になっていたりする場合です。
初めて課税容赦となる際には、事前に税務署から「消費税課税事業所届出書の提出について」という案内が届くので確認するようにしましょう。
収益物件売却時の税金対策について
収益物件を売却する際の税金対策として「事業用不動産の買い替え特例」やその他にも税金対策があります。
しかし、居住用不動産には適用となり、投資用不動産には適用外となる制度もあるので注意が必要です。
各税金対策についてご説明していきます。
事業用不動産の買い替え特例を利用
条件を満たすと事業用不動産の買い替え特例を利用して、納税額を抑えることが可能です。
この制度は、所有する期間が10年を超える事業用の不動産物件を買い換える際に適用できます。
事業用の不動産物件を売る際に、一定期間内にその売却資産に対して買い替え資産を取得した場合には、譲渡所得税の課税が繰り延べとなります。
基本的に、譲渡収入の20%もしくは譲渡収入の内、買い替え資産の金額の80%を超える部分のみ課税される制度です。
売却金額よりも買い替えた金額の方が高額の場合には、売却金額に課税割合20〜30%を掛けた金額を収入金額とします。
売却金額よりも買い替えた金額の方が低額の場合には、その差額と買い替えた金額に課税割合を掛けた金額との合計額を収入金額としましょう。
以上の方法で算出した収入金額から、譲渡費用を差し引き、譲渡所得を計算します。
税額が低く抑えられた分は免除ではなく、次に買い替え物件を売るときまで繰延されることになります。
確定申告の税金対策
確定申告の際に、個人の場合通常の白色申告ではなく、青色申告にすることで、控除額を増やすことができます。
白色申告の基礎控除は、一律38万円となっていますが、青色申告は最大で65万円まで控除額を増やすことが可能です。
電子帳簿を作成するなどの手間はかかってしまいますが、それ以外にも事業を手伝っている家族を専従者として、専従者への給料を経費として計上する等の節税をすることもできます。
印紙税
収益物件の売買は、金額の単位が大きいため、売買契約書に貼付する印紙税（収入印紙の費用）の額も大きくなります。
印紙税は、契約書に対して課税される税金です。
印紙税法では、契約の当事者が印紙代を連帯して負担することとされています。
その割合については、決まりがないため、相談をしたうえで決めるということになるでしょう。
一般的には、それぞれ保有するために同じ契約書を2通作成することが多く、それぞれが半分ずつ負担するケースがほとんどです。
しかし、契約書は必ず2通作成する必要はありません。
そのため、お互いの了承のもとで1通のみ作成し、控えはコピーとして補えば印紙税は1通分で済みます。
また、2022年5月18日より不動産取引でも、電子契約が認められることになったので、電子契約を用いれば印紙税は不要です。
収益物件売却から確定申告の税金の流れについて
収益物件売却した際の確定申告をおこなう時期や手続きの流れについて、ご説明していきます。
不動産売却の翌年に確定申告をしましょう
確定申告は、申告をおこなう年の前年分の所得額と税額を申告する手続きのことを言います。
不動産所得の確定申告は、前年の1月1日〜12月31日の期間中の所得額と税額を申告することになります。
収益物件の売却で発生した譲渡所得も、売却した年の翌年に確定申告をおこなう必要があります。
譲渡日は基本的に物件の引き渡し日になりますが、売買契約の効力発生日に遡り、譲渡日とすることも可能です。
譲渡所得の確定申告をおこなう時期は、原則物件売却の翌年2月16日〜3月15日となっています。
税金を過払いしている場合は、確定申告期間とは別に、翌年1月1日より5年間還付申告をおこなうことが可能です。
確定申告に必要な書類
収益物件の売却の確定申告は、「確定申告書B」と「分離課税用の申告書（第三表）」が必要で、どちらも税務署や役所で入手することが可能です。
物件を売った後に、国税庁から送付される「譲渡所得の内訳書」も忘れずに準備しましょう。
税務署でも入手できますが、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。
総合課税と分離課税を合算し税額が決定
所得税の課税方法は、総合課税と分離課税の2種類があります。
総合課税対象となる所得は、税額を計算する際にすべての額を合計したうえで、税率を掛けなければなりません。
分離課税対象となる所得は、単独で税率を掛けて税額が算出されます。
総合課税では、所得金額が高いほど税率も高くなりますが、性質が異なる所得を分離課税の対象として切り離すことで、税負担を軽減する配慮がなされているのです。
売却した物件で得た利益のことは、売却益と呼びます。
総合課税である給与所得と不動産所得を合算して、所得税と住民税を算出し、別途計算した譲渡所得分を合算することで最終的な税額が決定となります。
まとめ
収益物件を売る際には、数種類の税金が発生することがわかりました。
また、売却で利益が発生した場合は、必ず確定申告が必要となるので忘れずに申告するようにしましょう。
無申告が判明した場合は、発覚した時点で無申告加算税が適用されてしまうので注意が必要です。
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Hero’ｓ Housing(ヒーローズハウジング） メディア編集部
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