中古マンションを購入するにあたり、気になるのが「費用」です。
通常、中古物件は新築物件より安いイメージがありますが、実際は諸費用や住宅ローンなど物件代金以外にかかる費用がたくさんあります。
本記事では、そんな中古マンションを買うときにかかる費用やそのあとのランニングコストについて解説しています。
それぞれの流れを知って賢く購入しましょう。
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中古マンションを購入する際に意識したいのが「資金計画」です。
というのも、物件を購入するには物件そのものにかかる費用以外に、手数料や税金など各種諸費用がかかってきます。
また住宅ローンを借りる場合も現金が必要になるため、あらかじめ資金計画を立てることで余裕を持って物件を購入できるようになります。
ここでは、そんな中古マンションの購入の流れで欠かせない「資金計画」について解説します。
諸費用はどれくらいかかる？
一般的に、中古物件にかかる諸費用は物件価格の7～10％と言われています。
新築の場合は3～6％が目安になりますが、中古が少し多く設定されているのは仲介手数料が含まれているからです。
ただし中古でも買取再販している場合は含まれないため、間違えないようにしなければいけません。
主な諸費用は、手数料とサービス料、税金に分類されます。
手数料とサービス料は、以下になります。
●仲介手数料
●融資事務手数料
●保証料
●団体信用生命保険料
●火災保険料
●登記手数料
●管理費、修繕積立金
税金は、以下になります。
●印紙税
●登録免許税
●固定資産税
●都市計画税
●不動産取得税
また諸費用は、どの段階で必要になるのかタイミングを知っておくと安心です。
中古マンションの場合、契約から決済、引き渡しの間に1か月ほどの期間を設けるのが基本になり、その際に売主と買主はそれぞれ部屋を退居したり住宅ローンの審査を受けたりします。
決済が決まると、手付金や売買契約の印紙税、仲介手数料などの諸費用を支払うことになります。
もう少し分かりやすくご説明させていただきます。
諸費用を4段階に分けて考えてみましょう。
4段階とは、契約から決済までと引き渡し時、融資実行時と取得後を意味します。
先ほどの手付金や売買契約の印紙税などは、契約から決済までに支払うことになるわけです。
物件代金は決済時に支払う諸費用になります。
住宅ローンについて
中古でも新築でも、基本的に購入する際の住宅ローンに違いはありません。
そのため、中古マンションでも新築同様の住宅ローンが用意されています。
ただし金融機関によって利用条件や上限などは異なりますので、事前に確認しておいてください。
たとえばA社の住宅ローンの場合、以下が利用できる方の条件になります。
●借入時に20歳以上70歳の誕生日まで、完済時に80歳の誕生日まで
●保証会社の保証を受けられる
●団体信用生命保険の加入が認められている
また資金使途も、本人が居住する住宅の建築や購入、増改築資金や住宅ローンの借替資金、借り替えにともなう諸費用などが挙げられます。
借入金額は30万円以上1億円以内（10万円単位）、借入期間は2年以上35年以内となっています。
このように中古でも新築でも同じ条件でローンを組むことができますが、中古の場合は借入期間が一部制限されている場合がありますので注意してください。
管理費と修繕積立金
物件は、購入すれば終わりではありません。
ランニングコストと言って、管理費や修繕積立金などが必要になります。
特に中古マンションは集合住宅ですから、これらの支払いが欠かせません。
管理費とは、いわゆるマンションの共用部分の管理に支払うお金です。
修繕積立金とは、数年に一度におこなわれる修繕に支払うお金になります。
これらにかかる費用は合わせて2～3万円程度と言われています。
「なるべくランニングコストのかからない物件が良い」と考える方は少なくないと思いますが、相場よりも低い場合はあまり良い物件とは言えないため、あまりおすすめしません。
中古マンション購入のための見学から申し込みまでの流れ
安心安全に物件を購入するためには、事前に見学することが大切です。
しかし中古マンションの場合、見学時に売主が居住しているケースが多く、いくつか注意しなければいけない点があります。
ここでは見学から申し込みまでの流れについて解説します。
見学の際、どんなところをチェックしておいたら良いか知っておくことで安心して購入できるでしょう。
管理状態を確認する
中古マンションの場合、特にエントランスやポスト、自転車置き場など共用部分をチェックしましょう。
もちろん屋根や外壁、基礎などの確認も必要ですが、皆が利用する場所が劣化していたり清潔に保たれていなかったりとどうしてもマイナスな印象になってしまいます。
ただ素人では見落としやすいため、専門家に診断してもらうことおすすめします。
その際、組合の合意が必要になるので自己判断で勝手に依頼しないようにしてください。
万が一大きな修繕が必要になった場合、修繕積立金の有無についても確認しておきましょう。
値段交渉の際の注意点
ほとんどの方が値段交渉をされると思いますが、注意しなければいけないのは見学の場でおこなわないことです。
非常にデリケートな内容ですので、必ず見学をしたあと仲介業者を通して交渉しましょう。
売主も買主も、お互い思いやりを持ってやり取りすることが大切です。
納得してから申し込みをする
1回の見学で購入を決定してしまうのではなく、何度か見学し納得してから申し込みをおこないましょう。
というのも、1回チェックしただけでは見落としている箇所があるからです。
また昼と夜では印象もまったく違いますから、複数回チェックし「購入しても大丈夫」と判断してから買うようにしてください。
不動産のように大きな買い物は、安易に決定してしまうと取り返しのつかないことになるので気を付けましょう。
中古マンション購入の際の契約から引き渡しまでの流れ
最後に、契約から引き渡しまでの流れについて解説します。
きちんと確認しておくことで購入後の後悔を避けることができるでしょう。
重要事項説明書に目を通す
契約前に説明されるのが「重要事項説明」です。
重要事項説明では書類内容について細かく説明されますが、専門用語が多いため1回ではなかなか理解できません。
しかし非常に重要な書類であるため、分からないまま契約してしまうのは危険です。
必ず書類のコピーをもらい、分からないところは納得するまで質問するようにしましょう。
チェックしたい項目は以下のとおりです。
●物件について
●法令上の制限
●敷地や建物の状態
●共用部分
●代金以外に必要な費用
●契約解除
●供託や保険加入など
手付金やローン特約について理解する
手付金は、先ほども解説したとおり購入したい物件が決まってから支払うお金です。
相場については説明しているので省略しますが、一度支払うと買主の都合で契約を辞退しても返ってきませんので注意してください。
またローン特約のチェックも欠かせません。
ローン特約とは、万が一ローンの本審査に落ちた場合「契約が無効」になるサービスのことです。
特約に入っていると、通常なら返ってこない手付金が全額返金されます。
その他にも、引き渡し前にローンの本審査をきちんと受けることも大切でしょう。
まとめ
いかがだったでしょうか？
中古マンションの購入から引き渡しまでの流れについてご紹介しました。
物件は、「買えば終了」ではありません。
諸費用や住宅ローンなども必要になることを十分理解し、買い取りを検討しましょう。
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