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なぜ賃貸物件の契約期間は「2年」が多いのか?更新料や途中解約のルールを解説

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なぜ賃貸物件の契約期間は「2年」が多いのか?更新料や途中解約のルールを解説

なぜ賃貸物件の契約期間は「2年」が多いのか?更新料や途中解約のルールを解説

賃貸物件に住んだことがある方は、ほとんどの物件が「2年ごとの契約更新」だとご存じでしょう。
そもそもなぜ賃貸物件の契約更新は2年が多いのでしょうか?
詳しい理由を知らず2年ごとに更新している方は多いかと思います。
この記事では、賃貸物件の契約期間が「2年」である理由、また契約更新に関する費用や途中解約について解説します。
現在、賃貸物件をお探しの方はぜひ参考にご覧ください。

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賃貸の契約期間に2年設定が多いのはなぜ?

賃貸の契約期間に2年設定が多いのはなぜ?

2年契約が多い理由には「借地借家法29条」が大きく関係しています。
借地借家法29条では「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」と定めています。
つまり1年未満の賃貸物件では「期間の定めがない契約」となり、更新の区切りを設けられなくなってしまうのです。
契約の更新がないと更新料の徴収や家賃の値上げ交渉をする機会が少なくなるなど、貸主側の現実的な事情もあります。
そのため長すぎず短すぎないちょうど良い期間として、契約期間を「2年」としているケースが多くなっています。

普通借家契約と定期借家契約で契約期間は異なる?

物件を借りるときの契約形態には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
双方の違いについては以下をご覧ください。

普通借家契約

●契約期間:1年以上(2年契約が多い)
●契約更新:可能
●更新料:相場は家賃の1か月分

定期借家契約

●契約期間:1~3年などさまざま
●契約更新:不可(貸主が合意すれば再契約となる)
●更新料:再契約手数料が発生


普通借家契約は、借主が希望する限り契約を更新し続けられます。
しかし定期借家契約では、期間満了とともに物件を明け渡さなければなりません。

賃貸物件の契約期間を更新するには?

2年契約の賃貸物件に住んでいる場合、更新月が近づくと不動産会社から連絡がきます。
自動更新の場合は、契約期間が満了した際に自動で契約が更新されるため、とくに何かをする必要はありません。
また契約期間が満了する前に退去したいときは、定められた「解約の予告期間」を守る必要があります。
契約期間が満了する前の退去や更新時に必要な費用などについては、のちほど解説します。

賃貸の契約期間を更新する際の費用や注意点

賃貸の契約期間を更新する際の費用や注意点

ここでは契約期間が満了し、引き続き更新をおこなう際にかかる費用や注意点を解説します。

契約更新時にかかる費用

賃貸物件の契約更新時には以下のような費用がかかります。

更新料
必要な費用の1つめに更新料があり、家賃の1か月分が相場です。
また地域によっては2~3か月分の更新料がかかる場合や、反対に更新料がまったくかからないこともあります。

火災保険料
次に火災保険料も必要です。
ほとんどの方が賃貸借契約と火災保険の更新時を同じにしているため、契約更新の際に火災保険料が発生するでしょう。
保険料の目安は物件や入居者の数などによって異なりますが、相場は1~2万円ほどです。

保証委託料
家賃保証会社を利用している場合には、更新時保証委託料も発生します。
更新時保証委託料の相場は1年で1万円、または年間賃料の10%~30%ほどです。
一般的に、初回契約時の保証料よりは安い傾向にあります。
以上が更新時に必要な費用です。
ただし費用が発生するかどうかや、また相場については地域によって異なります。
契約更新の際に「こなに費用がかかるなんて知らなかった」とならないように、更新時に必要な費用を不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

契約更新時の注意点1:契約内容をよく確認すること

ここでは、契約更新の際に気を付けたいポイントを解説します。
1つめの注意点は契約内容の確認についてです。
一般的に契約更新の際には新たな契約書が作成され、記載内容に問題がなければ同意のサインをします。
契約内容が変更されている可能性もあるため、新規契約のときと同じだと思わずに、しっかりと内容を確認しましょう。

契約更新時の注意点2:更新料は滞納せずに支払うこと

1度家賃の支払いが遅れたからといって、すぐに契約解除にはなりません。
契約解除となるケースは「継続して家賃滞納がある」「ペット禁止の物件で隠れてペットを飼っていた」など、賃貸借契約を継続しがたい正当な事由がある場合のみです。
ただし家賃の滞納は1度であってもイメージが悪く、これが積み重なると契約解除における正当な事由につながります。
家賃の支払いが遅れそうな場合は事前に不動産会社や大家さんへ相談して、無断で支払いを遅らせないよう注意しましょう。

賃貸の契約期間を満了せずに途中解約はできる?

賃貸の契約期間を満了せずに途中解約はできる?

最後に、契約満了を迎える前の「途中解約」について解説します。
「途中解約ってできるの?」と不安に思う方もいるかと思いますが、契約期間の途中であっても解約はできます。
ただし解約するにあたりいくつかの注意点があるため、以下の内容をしっかりと理解しておきましょう。

途中解約で違約金は発生しない

2年以内に契約解除をする場合は違約という扱いになりますが、実際には違約金を取らないケースが多いです。
その理由は、入居者が解約期間中でも退去を申し出やすいよう、途中解約についての特約を定めているためです。
ただしすべての物件が当てはまるわけではなく、違約金が発生する場合もありますので賃貸借契約書はよく確認しておきましょう。

途中解約における解約予告期間とは

契約期間中に退去したい場合、その旨を大家さんや不動産会社に伝えなければなりません。
なかには2か月前には解約予告が必要という物件もありますが、一般的には「退去したい日の1か月前には報告すること」と取り決めている場合が多いです。
こうした解約通知をしなければならない期間を「解約予告期間」と呼びます。
退去日と解約予告は、新居への入居日を考えて決めなければなりません。
仮に解約予告期間が1か月の場合で、不動産会社への連絡が遅れると、新居と旧居の家賃が二重支払いになるなど、無駄な出費につながってしまいます。
解約予告の期間を考慮して、スムーズな段取りを意識しましょう。

途中解約の流れ

途中解約をおこなう場合の流れは以下のとおりです。

1:解約予告期間に合わせて、不動産会社に退去予告をする
新居の入居日に合わせて退去日を決め、不動産会社に退去したい旨を伝えましょう。

2:解約通知書を提出
解約通知書の記入など、書面での手続きを求められるケースも多いです。
解約通知書には退去理由を書く欄がありますが、不動産会社が今後の参考にするためのものなので、正直な理由を記載してかまいません。
紛失してしまった場合は、不動産会社に再発行を依頼しましょう。

3:電気や水道、ガス会社に退去日の連絡を入れる
旧住所管轄の会社に連絡を入れ、ガスや電気・水道の停止依頼をおこないます。
停止日の指定は、退去立ち会いの翌日にしましょう。

4:退居当日の立ち会い・鍵の返却
退去当日は、不動産会社の立ち会いのもと室内の傷や汚れなどを確認します。
この日までに部屋の荷物を撤去して、ある程度の清掃を終えておきましょう。
また設備の取扱い説明書や建物に関する資料などは、鍵と併せて返却します。

5:違約金や原状回復費などの精算
敷金を支払っている場合には、退去日以降に敷金の精算がおこなわれます。
また原状回復にかかる費用は敷金から引かれ、残金があれば返還、足りなかった場合には追加で請求される場合が多いです。
仮に途中解約によって違約金が発生する場合の精算もおこなわれます。
以上が途中解約の流れとなります。
通常の退去時とあまり変わりはありませんが、大切なのは解約予告期間を意識することです。

まとめ

賃貸物件の契約期間が「2年」である理由、また契約更新に関する費用や途中解約について解説しました。
賃貸物件の契約期間は2年とされていることが多いですが、解約予告の期間を守れば基本的には途中解約が可能です。
ただし物件によっては違約金がかかるため、契約書の内容をしっかり確認してみてください。

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