購入を検討するときに、修繕費の支払いがあるのはご存じかと思います。
ローンに比べると少ないかもしれませんが、もう少し安くできないかなど考えてしまいますが、この修繕費や管理費は一度決まったら終わりではなく、値上げされてしまうこともあるのです。
どのような理由で値上げをされるのか、どれくらい必要など、積立金は一体何に使われているのか解説し、管理費とどう違うのかをご紹介します。
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10年20年と長きにわたる物件の修復に、区分の所有者が管理する組合の形で積み立てておく将来の修理代金です。
時間が経つにつれて家も老朽化に備えて、設備などを劣化させないために、定期的な修理や点検を必ずおこなうのが大事になってきます。
賃貸の住宅では、物件のオーナーが物件の修理をおこない、分譲形式のマンションは、所有者が修理費用を負担しなければなりません。
維持をしていくために全員での協力が大切で、大きな修復作業だと数千万かかるといわれています。
積立金の詳細な使い道とは
ではこの費用はどんなことに使われているのかというと、建物を使用する人の日々を快適に過ごしてもらうための費用となります。
管理費の用途
共有部分の電球や消耗品の交換、水道光熱費、消防関係の修理や共有施設などの修理点検、管理会社への委託費です。
管理費はこのほかに共有施設の細かな修理などの経費に使用されます。
修繕積立金の用途
近年建物の耐久性はあがっていますが、長い年月でみるとどうしても劣化を止めることはできません。
そこで、建物本体はもちろん、配管や共有施設、壁に屋上の手入れなど、快適に過ごすためには重要なポイントになってくるのです。
修繕積立金でおこなう修理の工程はいろいろありますが、約10年～13年の周期でおこなう大きな修繕（屋上防水や外壁修理など）があり、エレベーターの劣化確認や、全面改修です。
そのほかにも、駐車場（機械式）の劣化確認や塗装、防さび施工があり、清掃や大型の改修（駐輪場の増設）などいろいろあります。
基本的に積立金は長い年月を見越して計画を立てますが、不測の災害や事故が起こった場合、積立金を切り崩す方法を使います。
マンションの修繕積立金は値上げについて
先述のとおり、建物というのは長い年月のなかで必ず劣化してしまうため修復が必要です。修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されています。
長期修繕計画には、大規模修繕工事の時期や必要な費用・積立額などが定められており、この計画は定期的に修正しています。
その見直しのタイミングで、工事費用や積立状態に変更があると修繕積立金が値上がりする場合があるのです。
マンションにお住まいの方の良好な居住環境を確保、資産価値をあげて維持をするには、修理が必要不可欠になってきます。
では修理に必要な積立金はどうやって集めるのでしょうか。
修繕積立金の積立方法には、修繕工事費の累計額を計画期間中均等に積み立てる「均等積立方式」と、当初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする「段階増額積立方式」があり、修繕時に追加で一時金の徴収等を併用する場合もあるため、国土交通省では、「購入予定者は、積立方法を確認し、自らの資金計画との関係でも検討しておくことが必要」と呼びかけているとのことです。
均等積立方式とは
この方式は毎月の積立金の支出額が変わりませんし、のちの積立金の滞納や未払いのことを考えるとこの方式が望ましいと考えられています。
段階増額積立方式とは
この方式は10年単位で毎月の積立額があがるやり方で、この方法の際、分譲したときの積立額が分譲時の2倍以上になっているというケースもあります。
新築物件の場合は、だいたいがこの方式を使っていて、購入の際には積立金が安くなっているのです。
この方式は、区分所有者の負担が後になって増えるため、計画的に増額ができない、積立金が滞納しているために修繕ができないなどの問題がでてきます。
現在多くの建物でこの方式が使われているのは、販売する際のランニングコストを低く見せるためですが、そのことが原因で積立金不足の物件が発生してしまうというトラブルもあります。
一方、均等積立方式では、建物や設備の維持管理に生涯必要となる費用を竣工当初からできるだけ均等に按分して負担する、という考え方です。
長期にわたって金額の変更がないので、増額のための合意形成について度々取り組む必要がなく、国土交通省が推奨している徴収方式です。
比較的築年数が浅いうちは、段階増額に比べて割高になりますが、永住を意識している方にとっては将来的に修繕積立金が大幅に増額することがないので、老後の生活設計にもゆとりを持たせることができます。
買い主さんにとっては安心して購入できることになるため、段階増額方式のマンションと比較された場合には高く売却できる可能性があり、結果的に負担額が多くなるとは限らないこともあります。
マンションの修繕積立金の適正値とは
国が2011年に発表した資料があり、積立金の適正値について新築物件の購入予定者が判断する際の参考にできるようにするという記載があります。
また見直しの必要性や見直した後、修繕積立金の適正値について，合意形成が区分所有者により推進されることを期待して作成されたといわれています。
ですが、2021年9月に既存の建物でも使用できるように改定がされたようです。
こちらの資料では、実際に作られた修繕計画事例を集めて、その事柄の「大きな部分が収まるような幅」と「平均値」の目安をだしています。
具体的なケースと算出はたとえば、「自分たちが住むことを目的としたマンション」、「修繕計画作成の指針に沿って作った修繕計画」、「計画の期間内に必要な修繕工事費の総額や専有する面積当たりの月額単価」があります。
また建物に駐車場（機械式）が設置している場合は、工事に多くの費用が必要になり、積立金に大きく影響しまうことから、駐車場（機械式）に関わる積立金は別に加算する方式です（特殊要因）。
積立金の変動要因とは
資料に記載してある積立金の変動する要因として、たとえば共有部分の有無、立地や物件の形状と規模があげられます。
そのほかにも仕上げ材や仕様の変更、また区分所有している方の機能向上のニーズがあるのです。
そしてこの資料での積立金の平均値というはあくまで参考値でしかありません。
積立金の平均値が提示されたことは画期的といわれているのですが、参考の意味づけでしかないのです。
また毎月どれくらい積立をしているのかも重要ではありますが、マンションの戸当たりどれくらいの修繕残高持っているのか。
もしくは、積立の計画と積立残高に乖離があまりないのか、というところもチェックポイントといえるでしょう。
建物の全体で共有できる姿とそれに伴った修繕計画が必要で、いざというときに積立金が足りないでは困るので、しっかりと計画を立てることが大切です。
まとめ
毎月支払う管理費・修繕積立金はそれぞれ異なる目的のための費用であり、マンションによって金額は異なります。
マンションを快適に利用できるように日々建物をキレイにして、居住者に対して快適に過ごしてもらうための費用にもなります。
管理費等の額が低ければ、低いなりのメンテナンスしかできませんし、購入してすぐには気づきませんが、長い年月のなかで影響がでてくるかもしれません。
そのためにも管理費や積立金のことをよく理解して、購入を検討している物件の諸費用がどのくらい必要なのかを確認してみましょう。
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