全国の空き家の件数は毎年増え続けているのが現状です。
解体するにも費用がかかるため、長年放置されている空き家も少なくありません。
しかし、思い切ってリノベーションすることも1つの手です。
そこで今回は、空き家をリフォームやリノベーションすることのメリットや費用、節税対策についてご紹介します。
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まずはじめに、リフォームとリノベーションの違いについてご紹介します。
リフォームとは、一般的に古い建物を新築の状態まで戻すことを指し、「原状回復」と言われることも多いです。
「マイナス状態をゼロの状態に戻す」という意味合いで使われることが多く、古くなったキッチン設備を変更したり、外壁の塗装を塗り直したりすることなどが当てはまります。
一方リノベーションとは、元からある建物に、今よりも性能を向上させたり新築時よりも資産価値を高めたりするための工事をすることです。
リフォームのゼロの状態に戻すという意味合いに対し、リノベーションは「プラス」でより優れた性能や価値を向上させるという意味を持ち、耐震補強や2つの部屋の壁をなくすことで1つの大きな部屋に変更することなどが当てはまります。
それぞれの違いが分かったところで、空き家をリフォームやリノベーションをすることのメリットをご紹介します。
買い手が付きやすくなる
空き家では窓を開ける機会も少ないため、湿気がたまりやすくカビも発生しやすい状態です。
このように老朽化が進んだ建物でも、リフォームやリノベーションをすることで資産価値を上げることができます。
賃貸に出す場合も売却する場合も、借主や買主が探しやすくなるというメリットがあります。
倒壊や犯罪によるリスクが軽減される
空き家を放置することで、空き巣や放火などの犯罪、倒壊などのリスクが生じる可能性も高くなります。
倒壊した場合は近隣住民にも迷惑がかかり、万が一、管理が不十分で誰かに損害を与えてしまった場合は損害賠償責任を負わなければなりません。
そのため、リフォームやリノベーションしておくことで安全性が確保されるというメリットがあります。
慣れ親しんだ家に再び住むことができる
売却や賃貸を考えていない場合、再び自分が住むことも可能です。
長年慣れ親しんだ町や家に住むことは、それだけで安心材料となるでしょう。
以上のようにメリットもたくさんありますが、気を付けていただきたいデメリットも存在します。
費用がかかる
最大のデメリットは、費用がかかるということです。
空き家を長年放置していた場合、一部のリフォームだけでなくフルリノベーションが必要となる可能性もあります。
そうなるともちろん費用も高くなります。
耐震工事が必要となるケースもある
1981年5月31日以前に建築された建物は旧耐震基準によって建築されており、震度5強以上の地震で倒壊しない保証はありません。
1981年6月1日以降に建築された建物は、現在の新耐震基準によって建築されているため、震度6強〜7の大規模地震でも倒壊や崩壊の恐れはありません。
そのため、旧耐震基準で建てられた家の場合は、耐震補強の検討もしておいたほうが良いでしょう。
空き家をリフォーム・リノベーションする際の費用
築年数が浅ければ一部のリフォームで済みますが、ある程度築年数が経過し老朽化が進んでいる場合は、フルリノベーションが必要になることもあるでしょう。
一部でいいのか全体なのか、またマンションなのか一戸建てなのかによっても費用は変わってきます。
一部リフォーム
一部で済むようなら、500万円程度で抑えることができるでしょう。
たとえば水回りの施工をする場合、お風呂に150万円、トイレに60万円、洗面所に70万円、台所に120万円となり、総額400万円で施工可能となります。
その他、壁紙を張り替える際は1㎡あたり1,000円程度で、床材を張り替える際は1畳あたり1〜10万円程度が相場です。
マンションをフルリノベーション
マンションをフルリノベーションする場合の相場は250万〜1,000万円程度です。
たとえば、動線を意識した間取りを取り入れたりクローゼットを設置したり、キッチンのグレードをアップさせる場合、約500万円が相場となります。
また、水回りの工事をあわせると1,000万円ほどになります。
一戸建てをフルリノベーション
一戸建て住宅をフルリノベーションする場合の相場は500万〜2,000万円程度です。
たとえば屋根や外壁の修繕をする場合、大きさにもよりますが1,000万円ほどかかることもあるでしょう。
また、耐震工事をあわせておこなうと2,000万円ほど費用がかかります。
ただし、空き家の状態や修繕箇所によって費用は変わってくるため、この限りではありません。
リフォームやリノベーションをおこなうことで、新築よりも費用を抑えることができるうえ、さらなるグレードアップが実現できるため魅力的です。
空き家をリフォーム・リノベーションする際に活用したい補助金制度や節税対策
空き家をリフォームやリノベーションすることで、国や自治体から補助金や助成金を受けられたり、節税をすることができる制度があります。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
国土交通省による補助金制度で、空き家を長期的に利用できるようにリフォームをおこなうことで、一戸当たり上限300万円の補助金を受けることができます。
ただし、前もって申請をしておかなければならず、専門家が建物調査をおこなうことで補助金額が決定されます。
また、長期優良住宅化リフォームをすると、工事費相当額の10％がその年の所得税額から控除されるという制度もあるため、節税にもつながります。
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスとは「ZEH」とも言われ、太陽光などを使用しエネルギー収支を0にすることを目的とした取り組みです。
補助金は一律75万円で、断熱性能検査やZEH施工専門登録業者を介し工事することが条件です。
補助金を受けるまでに時間や手間はかかりますが、住宅の価値や性能、長期的に見た節約面においては有効的な制度だということがわかります。
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業
高性能な建材を使用し、住宅の省エネルギー化を図ることで、一戸建て住宅で120万円、マンションでは一戸あたり15万円の補助金が受けられる制度です。
ただし、指定された断熱回収率を満たすことなどが条件となっております。
条件を満たしている場合、ZEHとあわせて申請しておくと良いでしょう。
住宅ストック循環支援事業
耐震性が確保された住宅を対象に、エコリフォームをおこなった際に一戸あたり30万円を上限とし補助金を受けられる制度です。
また、耐震性を満たしていない場合に耐震工事をおこなうと、一戸あたり45万円を上限として補助金を受けることができます。
こちらの制度も、ZEHとあわせて確認しておくと良いでしょう。
自治体による補助金・助成金制度
自治体でも、空き家を長期活用できるような工夫をすることによって、補助金や助成金が受けられる場合があります。
しかし各自治体によって条件や金額が異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
また、国と自治体の補助金や助成金の併用も可能な場合は、かなりの節税が期待できるため、予算の計画も立てやすくなります。
まとめ
空き家をリフォーム・リノベーションすることで、資産価値が上がり買い手がついたり、倒壊や犯罪を防げたりするメリットがあります。
一方、費用がかかるといったデメリットもありますが、国や自治体の補助金や助成金を有効活用することで節税対策が可能です。
しかし自治体によって異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
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