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マイホームを購入したら「フラット35」に加入したほうが良い?

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マイホームを購入したら「フラット35」に加入したほうが良い?

マイホームを購入したら「フラット35」に加入したほうが良い?

マイホーム購入の際に必ず加入しなければいけないのが「住宅ローン」です。
住宅ローンと聞くと「フラット35」を思い浮かべる方が多いでしょう。
固定金利や高齢者でも申し込み可能、自営業でも利用できると言ったメリットがある一方で、向き不向きがハッキリしています。
ここでは、フラット35について初心者でも分かりやすい情報を集めてみました。

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住宅ローンのフラット35とは

住宅ローンのフラット35とは

マイホームを購入すると、必ず加入しなければいけないのが「住宅ローン」です。
ひと口に住宅ローンと言っても種類はさまざまですが、そのなかでもよく耳にするのが「フラット35」ではないでしょうか。
フラット35とはどんな住宅ローンなのか、わかりやすくご紹介します。

固定金利が特徴

フラット35は、2003年からスタートしました。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し取り扱っている住宅ローンのことで、「固定金利」であることが特徴です。
固定金利とは文字どおり固定型の金利のことで、完済するまで金利が変動しません。
デメリットに思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際は変動金利よりも金利が低いと言われています。
金利は金融機関によって異なりますが、それを加味しても比較的低い傾向であると言えるでしょう。
また、フラット35には「フラット35s」といって金利を引き下げられるプランもありますので、一定の基準を満たしている方は一度相談してみてください。
35sについては後述します。

どんな方に向いている?

住宅ローンといってもいろんな種類があるため、すべての方がフラット35に向いているかと言ったらそうではありません。
一般的には、マイホームを購入したときや新築にする場合などに適したローンです。
他にも一部リフォームや増改築などでも利用でき、先ほども述べたように住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローンなので安心して融資を受けられます。
ただし、リフォーム目的での利用はできません。
しかし中古住宅購入+リフォームなら借入可能です。

金利引き下げが可能な35sも

フラット35sは、金利引き下げ可能なプランになります。
「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、当初よりも金利が低くなるため、毎月の返済額負担は軽減できます。
一方で貯蓄に影響しやすくなるので、無計画に変更してしまうと痛手を負ってしまうでしょう。
また35sは一定の基準を満たしていないと変更できないため、誰でも利用できるプランではありません。
金利Aプランなら一次エネルギー消費量等級5・耐震等級3・高齢者等配慮対策等級4以上・長期優良住宅が対象になります。
金利Bプランは、断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4以上・建築物エネルギー消費量性能基準を満たす・耐震等級2以上・免震建築物・高齢者など配慮対策等級3以上・劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上となっています。

マイホーム購入でフラット35に加入する場合の審査条件について

マイホーム購入でフラット35に加入する場合の審査条件について

フラット35とはどういった住宅ローンなのか、ある程度分かったのではないでしょうか。
ここでは、加入する場合の審査条件についてご紹介します。
どんなに魅力的なローンでも、やはり向き不向きがありますから、審査条件にもしっかり目を通しておきましょう。

フラット35の主な審査条件

住宅ローンには年齢や年収などさまざまな審査条件があります。
それをクリアしないことには、利用することはできません。
フラット35の場合は、高齢者でも申し込むことができます。
ただし満70歳未満であること、「親子リレー返済」を利用している方は満70歳以上でも申し込み可能です。
外国籍の方でも永住者、または特別永住者であれば問題ないでしょう。
年収は400万円未満なら年間合計返済額が年収の30%以下であり、400万円以上なら35%以下である必要があります。
借入額は100万円以上8000万円以下、借入期間は15年以上、満60歳以上なら10年以上の借り入れが可能になります。
一方で申し込み時に80歳の場合は1年未満切り上げになるので注意してください。
他にも、住宅金融支援機構が定めた「住宅技術基準」であること、住宅の床面積は戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上であることも含まれます。

フラット35が向いている方

有名な住宅ローンなので「すべての方が利用しやすい」と思われがちですが、実際は向き不向きがあります。
では、どんな方がフラット35に向いているのでしょうか?

●自営業
●金利上昇リスクを避けたい
●金利リサーチが苦手
●将来マイホームを貸す


などが挙げられます。
もちろん、自営業でも安定した収入があることが条件になります。

マイホーム購入でフラット35に加入した場合のデメリット

マイホーム購入でフラット35に加入した場合のデメリット

これまでフラット35の魅力をご紹介してきましたが、一方で「デメリット」もあります。
どんなに優れたものでも向き不向きがありますから、もし加入を検討している方はデメリットにもしっかり目を通しておきましょう。

頭金なしは金利が高くなりやすい

頭金は自由に設定することができます。
そのため、フルローンや一部頭金を支払うなど選択可能です。
しかし頭金なしにしてしまうと、金利が高くなってしまうでしょう。
というのも、「自己資金1割以上」かどうかで金利も変わってくるからです。
たとえば頭金を1割以上支払った場合、15~20年の借入期間で1.310%、21~35年で1.430%となります。
一方で1割未満だと1.570%、1.690%になってしまいます。
ですので、賢く利用するなら頭金は1割以上支払ったほうが安心です。

適用金利は変動金利より高い

固定金利=金利が低いと言われていますが、フラット35の場合、全期間固定金利なため適用金利が高くなります。
他社の変動金利と比較すると、フラット35:1.430%・変動金利:0.410%と大きく差が出ていることが分かります。
金利に差があれば、当然ローン返済額にも影響してきますから、金銭的に余裕がないと大変です。
ただし変動金利は金利が変動するため、上昇リスクも背負っています。
万が一返済期間中に上昇すると固定金利よりも高くなるので、変動金利のほうが良いというわけではありません。
あくまで「適用金利が高い」ということだけ念頭に置いておくと安心です。

書類にお金がかかる

このローンを利用するには、購入するマイホームが一定の条件をクリアしていなければいけません。
そして、クリアしていることを証明するためには「適合証明書」と呼ばれる書類が必要になります。
ホームページに掲載されている物件であれば手続きは簡単ですが、それ以外の物件になると10~20万円程度の費用がかかってきます。
また作成から申請、発行までに時間もかかるので大変です。

融資手数料が必要になる

さらに、融資手数料も必要です。
手数料は借入額や金融機関によって変わってきますが、最低でも数万円程度~借入額の2%程はかかると考えておいてください。
ただ保証料の支払いは不要になります。

審査に時間がかかる

民間金融機関が事前審査をおこない、本審査は住宅金融支援機構がおこなうため、どうしても一般的なローン審査よりも時間がかかってしまいます。
事前審査は数日程度で終わりますが、本審査は最低でも1週間はかかります。
そのため、事前審査~本審査が完了するまでに1~3週間はかかると考えておきましょう。

まとめ

「フラット35」は固定金利なので金利が変動する心配がなく、自営業でも申し込めるというメリットがありますが、向き不向きが明確です。
メリットだけに目を向けてしまうと失敗しやすいので、申し込みを検討している方はしっかり下調べをおこなっておきましょう。

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