不動産売却は所得を得るだけでなく、さまざまな税金の支払いもおこなわなければなりません。
それら税金のなかに住民税がありますが、住民税はとくに確認しておくべき税金です。
そこで、本記事では不動産売却における住民税とは何であるのか、申告時期や計算方法について解説していきます。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。
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まずは住民税とはどのような税金であるのかを確認してみましょう。
また、不動産売却において住民税以外でかかる税金についても解説していますので、こちらについてもぜひご確認ください。
不動産売却益にかかる住民税とは？
住民税とは都道府県民税と市区町村税からなり、居住している地域に納税する所得税の1種です。
住民税とは所得税の1種であるため、所得を得ると納税の義務が発生します。
ですので、企業から支払われている給与においても住民税は発生し、自動的に天引きされているのです。
また、住民税における所得とは前年度のものであり、その所得に一定の税率をかけることで値が算出されます。
そして、不動産売却で売却を得ることは所得を得たことと同様であるため、住民税が発生するのです。
ただし、住民税は前年度の所得にかかる税金であるため、不動産売却をした年度に支払うのではなく、売却した次の年に納税が必要であることに注意しておきましょう。
不動産売却において住民税以外にかかる税金とは
不動産売却は住民税だけでなくその他にもさまざまな税金がかかってきます。
以下がその他税金の例です。
●印紙税
●登録免許税
●復興特別所得税（一定期間内）
●譲渡所得税
印紙税は売買契約書の印紙にかかる税金であり、契約金額の大小によって税額が異なります。
ただし、印紙税の額は契約金額が1,000万円から5,000万円の場合で2万円とそれほど大きな額とはならないことが多いです。
次に、登録免許税は不動産名義を変更する際にかかる税金であり、税額は固定資産税評価額の2%ほどとなります。
固定資産税評価額は納税通知書に記載されているため、具体的にどのような値となっているか一度は確認しておきましょう。
復興特別所得税は2011年に発生した東日本大震災への復興支援費用としてかかる税金であり、2037年までの施行が予定されています。
最後の譲渡所得税は住民税と所得税からなる税金であり、不動産売却でかかる税金のなかでとくに大切な税金です。
のちに述べる譲渡所得税の計算方法を確認しておき、どのぐらいの税額を納めなければならないか把握しておきましょう。
不動産売却における住民税の申告時期
企業からの給与であれば自動的に天引きされるため、自ら申請をおこなわずとも申告がなされていました。
しかし、不動産売却における住民税では自分で申告をおこなうことが必要です。
ここで、住民税の申告時期や申告方法、上がるタイミングについて確認しておきましょう。
住民税の申告時期・申告方法
まず、住民税は前年の所得に対してかかる税金です。
ですので、不動産売却における住民税の申告は、不動産売却をおこなった年度の次年度におこなわなければなりません。
また、住民税は確定申告でおこなうため、2月16日から3月15日（例年）におこなうことが必要です。
よって、住民税の申告時期は不動産売却の翌年度の2月16日から3月15日（確定申告の時期）になります。
申告は各市区町村の税務署窓口やインターネット（e-Tax）によっておこなうことが可能です。
そして、申告をおこなうと市区町村から郵送によって納税通知書が届きます。
その納税通知書の指示に従って住民税の納付をおこなえば、住民税の納税は終了です。
納付は1度にすべてするのではなく、6月、8月、10月、1月（翌年）の月末となっています。
このように、住民税の納税は所得を得たときにおこなうのではなく、翌年度以降におこなっていくものです。
ですので、不動産売却で得た利益から納税額分は残しておかなければなりません。
納税の時期についてしっかりと覚えておき、資金管理を適切におこなっていきましょう。
住民税が上がる時期とは
住民税は常に一定のものではなく、ある時期を過ぎてから税率が変化するものです。
不動産売却における住民税では、不動産の所有期間によって税率が以下のように変化します。
●不動産の所有期間5年以下：売却益の9%
●不動産の所有期間5年超え：売却益の5%
所有期間5年以下の不動産による譲渡所得を短期譲渡所得、所有期間5年超えの不動産による譲渡所得を長期譲渡所得と言います。
つまり、不動産売却において節税を果たすためには不動産を5年以上所有しておくと効果的です。
住民税は一定でなく、所有期間によって税率が変わることをしっかりと認識しておきましょう。
不動産売却における住民税の計算方法
ここまで住民税の概要と申告時期・申告方法について解説しました。
最後に住民税や譲渡所得税の計算方法について確認し、不動産売却をスムーズに進められるようにしておきましょう。
不動産売却の計算には控除項目が必須
譲渡所得税を計算するうえで控除は欠かすことができない項目です。
代表的な控除として「3,000万円特別控除」があります。
こちらの控除は要件を満たすことができると、譲渡所得から3,000万円を差し引くといった控除であり、用いるのと用いないのでは譲渡所得税が大きく異なります。
譲渡所得税の計算には控除を入れる必要があるため、売却を考えている不動産において適用できる控除がないか確認しておきましょう。
不動産売却における住民税と譲渡所得税の計算方法
まず、住民税は短期譲渡所得であれば売却益の9%、長期譲渡所得であれば売却益の5%となるのでした。
また、売却益は以下のように計算することが可能です。
売却益（課税譲渡所得）＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
ここで、取得費は不動産購入時の購入費、仲介手数料などの総計になり、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などになります。
たとえば、売却益が1,000万円の場合、住民税は下記のように計算可能です。
●短期譲渡所得の場合：1,000万円×0.09＝90万円
●長期譲渡所得の場合：1,000万円×0.05＝50万円
住民税はこのように計算されますが、不動産売却では譲渡所得税を計算しなければなりません。
譲渡所得税とは不動産売却において得た所得にかかる税金であり、所得税と住民税の合算値です。
つまり、住民税単独での計算はあまりせず、この譲渡所得税を計算していくことが重要になります。
譲渡所得税も不動産の所有期間によって以下のように税率が変化するものです。
●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（住民税率9%、所得税率30.63%）
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315%（住民税率5%、所得税率15.315%）
また、この税率は課税譲渡所得にかかります。
たとえば、売却益が1,000万円の場合、譲渡所得税の計算結果は以下のとおりです。
●短期譲渡所得の場合：1,000万円×0.3963＝396.3万円
●長期譲渡所得の場合：1,000万円×0.20315＝203.15万円
もし、売却前に譲渡所得税の目安が知りたいのであれば、売却益の算出が必要です。
そのため、不動産売却においては査定が最初の第一段階となります。
まとめ
本記事では不動産売却における住民税の概要、申告時期や計算方法について解説しました。
不動産売却において所得が発生したときには住民税は必ず関わるものです。
不動産売却前に税額の計算をしておくことで、売却をスムーズに、効果的におこなっていきましょう。
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