ローン返済が厳しい、固定資産税の支払いが困難などさまざまな理由で不動産を手放すことがあります。
しかし、できれば住み慣れた現在の家に住み続けたいですよね。
そこで、リースバック制度を用いると不動産売却をおこなったのちにも住み続けることが可能になるのです。
今回はリースバックの概要とメリット・デメリットについて解説します。
不動産売却をおこなったのちにも不動産に住み続けたいと考えている方は、ぜひご確認ください。
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まずはリースバックとはどのような仕組みであるのかを確認してみましょう。
また、リースバックと混合されやすいリバースモーゲージとの違いについても解説していますので、これら違いについてもぜひご確認ください。
リースバックとは
リースバックとは所有物件を不動産会社に売却し、そこからは賃貸物件として賃借していく仕組みになります。
つまり、持ち家から賃貸物件とすることで売却と住み続けることが両立できるのですね。
リースバックはこの仕組みによって、売却をおこなったのちにも今までと同じ不動産に住むことが可能なのです。
また、リースバックの契約内容によっては、不動産を再度購入することができる特約（買戻し特約）がついていることがあります。
こちらの特約は売却者との話し合いによって決めた期間内において、不動産会社は第三者に不動産の売却がおこなえません。
ですので、期間内に購入資金を貯めることができると、もう一度購入することができ、賃貸物件から持ち家に戻すことができます。
リースバックを用いるための条件は契約する不動産会社によって異なることが多いです。
一般的には、瑕疵（かしとは：きずや欠陥のこと）がなければスムーズに契約が進みます。
また、借地権の利用、市街化調整区域、売却益で住宅ローンの完済ができない、などの条件があるとリースバックを用いることができないかもしれません。
リースバックを用いる際は、まず不動産会社への相談から始めていきましょう。
リースバックとリバースモーゲージの違いとは？
リースバックと間違われやすいものにリバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは、不動産を担保にすることで資金調達をおこない、死亡時に不動産の所有権を受け渡すことで資金返済をする制度です。
不動産売却をおこなう点ではリースバックと同様ですが、リバースモーゲージはあくまでも死亡時で受け渡しをおこなう点にご注意ください。
リバースモーゲージは不動産を死亡時に受け渡すため、死亡時までは固定資産税を支払い続け、持ち家のままになります。
リースバックとリバースモーゲージの違いをまとめると以下のとおりです。
●不動産所有権：リースバックは不動産会社、リバースモーゲージは元の所有者
●固定資産税の有無：リースバックは有、リバースモーゲージは無
●対象となる不動産：リースバックは無制限、リバースモーゲージは基本的に一戸建て
●年齢制限：リースバックはなし、リバースモーゲージは一般的に65歳以上
●不動産所有権の受け渡し：リースバックは契約終了後、リバースモーゲージは死亡時
使い分けとしては、リースバックは経済による理由で賃貸物件としたい方、将来買い戻すことができる資金の目途がある方に適しており、リバースモーゲージは老後資金の調達といったようになります。
混合されやすいものですが、自分の目的を明確にしたうえで適したほうを用いていきましょう。
売却しても住み続けられるリースバック制度のメリット
ここまでリースバックの概要、リバースモーゲージとの違いについて解説しました。
では、実際にリースバックを用いるとどのようなメリットがあるのかを確認してみましょう。
メリット①売却後も住み続けることができる
まず、リースバックの最大のメリットは、不動産売却をおこなってもその不動産に住み続けることができる点になります。
今住んでいる不動産は通勤や通学のアクセスを熟知しており、時間と負担をかけずにおこなうことが可能です。
また、売却後に遠くの不動産に住むのであれば、お子さんの学校区分が変わってしまうかもしれません。
リースバックを用いると賃貸物件にはなりますが、今までと変わらずに生活していくことが可能です。
ライフスタイルを変えずに生活を続けたいと考えている方は、リースバックが大きな助けとなります。
メリット②維持費がかからない
不動産の所有者であると固定資産税や都市計画税などの維持費がかかってきます。
固定資産税と都市計画税は以下のように計算することが可能です。
●固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%
●都市計画税＝固定資産税評価額×0.3%
ここで、固定資産税評価額とは不動産の価値によって決められる値です。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の場合、固定資産税と都市計画税の税額は以下のように求められます。
●固定資産税＝3,000万円×0.014＝42万円
●都市計画税＝3,000万円×0.003＝9万円
ここからわかるとおり、不動産を所有していると大きな維持費がかかってしまいます。
リースバックを用いると賃貸物件となるため固定資産税や都市計画税がかからず、維持費を下げることにつながるのです。
メリット③すぐに現金化がおこなえる
一般的な売却は販促活動・内覧をおこなっていくことで買い手を見つけるため、売却・引き渡しまでに時間がかかることがあります。
実際に、マンション売却では6か月、一戸建てでは11か月ほどが売却までの平均的な期間です。
一方で、リースバックによる売却は不動産会社が直接的に買い取るため、販促活動の必要がありません。
売却しても住み続けられるリースバックのデメリット
ここまでリースバックのメリットについて解説しましたが、メリットだけでなくデメリットも存在します。
必ずデメリットについても確認し、リースバックを用いるべきであるのかを判断していきましょう。
デメリット①売却価格が相場よりも安くなりやすい
リースバックによる売却は一般的な売却よりも売却額が安くなりやすいです。
安くなりやすい理由はいくつかのものがありますが、代表的なものに「買戻し特約による制約性」が挙げられます。
前述のとおり、買戻し特約とは一定期間は他の方に不動産を売却しないといった特約です。
買い手視点では、自由に売買できないといった制約付きの不動産購入であるため、相場よりも安くなることがあります。
実際にどのぐらい安くなるのかは不動産の状態や立地条件などによってかなり異なるものです。
まずは、不動産会社へリースバックを用いる旨や査定依頼をおこなっていきましょう。
デメリット②リフォームはおこなえない
不動産を所有していれば壁紙を変えたり、キッチンシステムを交換したりリフォームがおこなえました。
しかし、リースバックを用いると賃貸物件となるため、通常の賃貸物件と同様に扱わなければならないのです。
通常の賃貸物件ではお部屋に傷などをつけると退去時に原状回復の義務が生じます。
リースバック後にはリフォームがおこなえないことをしっかり把握しておきましょう。
まとめ
今回はリースバックの概要とメリット・デメリットについて解説しました。
リースバックのメリット・デメリットのどちらが大きいのかは人それぞれで異なります。
デメリットについても必ず確認をしておき、リースバックを効果的に用いていきましょう。
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