不動産を売却したお金で、新居を購入しようとお考えの方もいるでしょう。
不動産は、購入時だけでなく売却時にも税金がかかることをご存じですか？
不動産売却時の税金も新居の購入費用に含めて計算しておかないと、資金計画が崩れてしまう可能性があります。
この記事では、不動産売却にかかる税金について解説します。
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不動産売却時にかかる税金は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。
それぞれの税金について、順番に解説していきます。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産売却によって発生した利益にかかる税金のことです。
譲渡所得税は、住民税と所得税にわけられます。
住民税と所得税は、所得のある人であれば普段から支払っている税金です。
つまり、不動産売却時には特別な税金がかかるのではなく、日頃支払っている住民税と所得税が1年だけ増えるということになります。
なお、不動産売却によって利益が出なかった場合には、譲渡所得税は発生しません。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書を交わす際にかかる税金のことです。
収入印紙を購入して契約書に貼り付ければ、間接的に印紙税を収めたことになります。
印紙税額は契約金額によって異なり、金額が10万円を超える場合には軽減措置が適用されます。
●契約金額が500万円〜1,000万円以下：（本則税率）1万円・（軽減税率）5,000円
●契約金額が1,000円〜5,000万円以下 ：（本則税率）2万円・（軽減税率）1万円
●契約金額が5,000万円〜1億円以下 ：（本則税率）6万円・（軽減税率）3万円
たとえば、2,000万円の不動産を売却した場合、印紙代は1万円です。
軽減措置が適用されるのは、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものに限ります。
登録免許税
住宅ローンを組む際、金融機関は自宅を担保にとります。
自宅を担保にとられたままでは引き渡しができないため、ローンを完済して担保を外してもらわなければなりません。
この担保を外す際にかかる税金のことを「登録免許税」といいます。
税額は不動産1つあたり1,000円です。
たとえば、土地と建物の場合は「1,000円×2」で登録免許税は2,000円という計算になります。
なお、所有権の移転登記をする際にかかる登録免許税については、買主負担であることが一般的です。
不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法
ここでは、譲渡所得税の計算方法をご紹介します。
譲渡所得の求め方
不動産を売却して出た利益のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得は、不動産の売却時や購入時にかかった費用を差し引いたもののことで、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（ 取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産を購入するためにかかった費用のことで、譲渡費用は不動産の売却時にかかった費用のことを指します。
どのようなものが当てはまるのか、以下にて具体的な内容を見てみましょう。
取得費と譲渡費用について
取得費は土地や建物を購入する際にかかった費用のことです。
たとえば以下のようなものが挙げられます。
●建築代金
●不動産の購入代金
●取得時に不動産会社へ支払った仲介手数料
●測量費など
一方、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用のことで、以下のようなものが含まれます。
●建物の取り壊し費用
●売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料
●印紙税
●借家人に支払った立退料など
不動産の購入代金や諸費用が不明な場合は「売却価格×5%」で計算して、概算取得費とすることも可能です。
建物の場合は減価償却が必要
建物は時間の経過とともに劣化し価値が減っていくため、減価償却をおこない取得費を算出する必要があります。
減価償却とは、建物を購入したときの価格から価値の減少分を差し引くことです。
土地は建物のように経年劣化しないため、減価償却は必要ありません。
減価償却費の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なるため、以下を参考になさってください。
●木造：0.031%
●軽量鉄骨：0.025%
●鉄筋コンクリート：0.015%
税率は不動産の所有期間で変わる
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間で異なります。
売却した不動産を5年以上所有している場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315%です。
一方、所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%となります。
また、所有期間は不動産を取得した日から売却した年の1月1日で計算するという点に注意が必要です。
たとえば、2020年の12月に売却したとしても、判定日は2020年1月1日となります。
5年経過したと思っても計算上では5年未満の場合もあるため、長期譲渡所得となるタイミングの見極めに注意しましょう。
不動産売却における税金を賢く節税するには？
最後に、不動産売却時にかかる税金の節税方法をご紹介します。
不動産の購入額がわかる書類を探す
譲渡所得の計算時に物件の購入価格がわからない場合、売却代金の5%で取得したものとして計算します。
このケースでは売却益が高く計上されてしまい、課税額が大きくなりやすいというデメリットがあります。
不動産の購入額がわからないというのは、相続した物件に多いです。
とくに何世代にも渡って引き継いできた不動産は、書類が紛失してしまっているケースもあるでしょう。
しかし、課税額が大きくなるとそれだけ負担が増えてしまうため、できる限り購入金額がわかるような書類を探すことがおすすめです。
なお、通帳の記録などでも認められるケースがあります。
「この書類でも良いのかな…」と悩むことがあったら、ますは一度税務署に相談してみてください。
節税できる制度を利用する
不動産の売却時には、一定の条件を満たした場合に利用できる特例がいくつか準備されています。
●3,000万円の特別控除
●相続した場合の取得費加算の特例
●居住用財産の買い替え特例
●居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除など
上記のなかでも「3,000万円の特別控除」は、耳にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか？
3,000万円の特別控除は、マイホームを売却する際に利用できる特例です。
譲渡所得から3,000万円を控除できるという節税効果の高い特例であるため、対象となる方は必ず利用しましょう。
また、不動産売却によって損失が出た場合に利用できる特例もあります。
自分が要件に当てはまるかどうかは、国税庁のホームページにてご確認ください。
売却のタイミングを検討する
先ほど解説したように、不動産を5年所有して売却するのと5年未満で売却するのとでは、税率に大きな差があります。
さらに所有期間が10年越えの場合、長期譲渡所得の税率よりもさらに低い税率で、所得税の計算が可能です。
不動産の売却を急いでいないのであれば、5年以上所有してからの売却を検討してはいかがでしょうか。
一方で、売却を急いだほうが良いケースもあります。
それは特例を利用したい場合です。
特例によっては、いつまでに売却しなければならないなどの期限があります。
たとえば「3,000万円の特別控除」の場合、家に住まなくなった日から3年後の年末までに売却しなければならず、この期限を過ぎてしまうと特例を利用できません。
適切なタイミングでの売却は、節税効果を高めることにつながります。
まとめ
不動産の売却によって利益が出た場合、そこには譲渡所得税がかかります。
どれほどの税金がかかるのか事前に目安を知っておけば、不動産売却後の資金計画も立てやすくなるでしょう。
なお、特例を利用するためには確定申告が必要です。
期限が迫ってから慌てることのないよう、早めに必要書類を集めておきましょう。
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