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不動産のリバースモーゲージとは?メリットとデメリットを解説

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不動産のリバースモーゲージとは?メリットとデメリットを解説

不動産のリバースモーゲージとは?メリットとデメリットを解説

不動産の借り入れ金を返済していると、リバースモーゲージローンという言葉をお聞きになることもあるのではないでしょうか。
この記事では、リバースモーゲージとはどのようなローンなのかについて解説します。
理解を深めるために、メリットとデメリットについてもお伝えしますので、今後の生活にお役立てください。

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不動産のリバースモーゲージローンとは?

不動産のリバースモーゲージローンとは?

リバースモーゲージローンとは?

現在居住している不動産を担保にして融資を受け、亡くなった際に残債を一括返済する仕組みです。
貸付側の金融機関では、退職金を頭金に自宅の建て替えをした方や、老後に備えた大規模リフォーム工事をした高齢者を対象に想定しています。
住宅ローンを組んでも、年金だけでは事前の予想と異なり、返済計画どおりに実行できません。
かといって退職後に収入が増えるあてもなく、自宅だけは手放せないのが実情です。
そこで、リバースモーゲージを利用して、ゆとりを取り戻しましょう。
取り扱いは金融機関の他、全国の社会福祉協議会もおこなっています。
老後の生活を見越して投資した自宅を手放さなくても良い、安心して利用できるローンです。

返済額と返済方法をわかりやすく解説

リバースモーゲージは利息のみを毎月支払い、契約者が亡くなった後に元金を返済します。
元金の返済方法は、担保物件である自宅の売却か、現金による一括返済のどちらかを選ぶことが可能です。
売却して返済したあと、残金がある場合は相続人が受け取れます。
一方、相続人の自己資金で一括返済できるなら、担保物件の売却は強制ではありません。
そのため、自宅を残したいときは、現金での返済を選択しましょう。
返済できれば自己所有ですので、ご自身で居住するだけでなく、賃貸物件としても利用できます。
リバースモーゲージは毎月の返済額に元金を含めないため、支払い額を少なくできる点が、住宅ローンとの違いです。

リバースモーゲージローンの用途は?

用途にきまりがないため、老後の生活資金や医療費などに利用できます。
年金収入があっても、毎月何かと出費がかさみ、生活資金が枯渇してしまうこともありますが、高齢になると利用できるフリーローンは多くありません。
また、毎月のやりくりはできても、年齢を重ねると医療費も増えるばかりです。
医療保険制度が充実しているとはいえ、通院や医薬品の代金はかなりの負担になります。
通院にかかる交通費の他、入院費や退院後のリハビリ、その後の介護利用料も必要です。
もちろん、現在融資を受けている住宅ローンの借り換えにも利用できます。
この他、生前贈与として贈与税のかからない金額を子どもに渡せば、相続財産の減額に役立ちます。

不動産のリバースモーゲージを利用するメリットとは?

不動産のリバースモーゲージを利用するメリットとは?

支払いが利息だけになって生活費が増える

住宅ローンの返済の内訳は、借り入れた元金と利息です。
定年退職後、現役のときよりも、意外に多くの支出があります。
勤務先の付き合いは減りますが、地域の活動への参加や趣味のサークルへの加入など、交際費は増える傾向にあります。
また、子どもの結婚や出産、孫の節目の祝いやプレゼントの他、友人や親せきの葬式や法事など冠婚葬祭の支出は、増えるばかりです。
万事控えめの世相にはなってきましたが、まとまったお金が要ることに変わりはありません。
そこで、不動産への支出を減らし、生活費に回せるリバースモーゲージは、高齢者にとって助かる借り入れ方法です。

住み続ける安心感と亡くなった後の不安を解消

不動産を担保にしたローンは、返済できなくなると売却します。
ところが、高齢になってからの賃貸借契約は厳しく、住む場所の確保は困難です。
しかし、リバースモーゲージでは、担保物件にそのまま居住できるため、住居探しの心配がありません。
その上、契約者が亡くなった後、配偶者も住み続ける契約が多く、夫婦2人の終の棲家として、最後まで居住できます。
とくに、自宅での生活が困難になったときは、自宅を処分して高齢者施設への入居を考えている方にとって好都合です。
不動産の処分は、不慣れなことも多く、面倒ですが、リバースモーゲージでは最終的に金融機関が対処します。
子どもがいないご夫婦や、子どもがいても迷惑をかけたくないとお考えの方には、助かるシステムです。

相続税対策に有効活用できる

相続税の大半は不動産が占めるため、リバースモーゲージを利用して資産の組み替えをおこなうと、相続税対策になります。
相続でもめるのは、自宅の分割です。
物件を分割するのは、専門家でも容易ではありません。
預貯金は公平な分割が簡単にできますが、建物や土地はいったん売却するなど現金化しなければ、相続人全員が納得できる分割案にはならないため、話し合いが長引く原因です。
そこで、自宅を現金化して相続資産として残し、遺族が分配しやすくしておけます。
自宅の片付けなどの手間もかからず、親族間がもめることもありません。
亡くなった後に住むことはできませんが、親も子も相続を楽に乗り切れる方法です。

不動産のリバースモーゲージを利用するデメリットとは?

不動産のリバースモーゲージを利用するデメリットとは?

団体信用生命保険に加入できない

団体信用生命保険とは、契約者が亡くなるなど住宅ローンの返済が困難になった場合に保険金で残債を清算する仕組みです。
リバースモーゲージは当初から亡くなったときには、担保物件の売却により返済する契約ですので、団体信用生命保険は加入できません。
もともと60歳以上の高齢者を主な対象とするローンのため、年齢的に生命保険には加入できない側面もあります。

物件エリアによる利用制限

相応の価値がなければ融資に見合わないため、金融機関はそれぞれ物件に条件を設定しています。
主なエリアを大都市圏、なかでも一戸建てに限定し、マンションでは受け付けないことがありますのでご注意ください。
同じエリア内でも、地価の高い地域は融資金額が多くなるなど、他の住宅ローンにはない特性もあります。
地方銀行では自社の営業エリア内に限定した条件も導入済みです。
同様に、年齢制限や用途も金融機関によって異なります。
利用前に細かい点も確認することが重要です。

月々の返済額が変わりやすい

リバースモーゲージは変動金利型のローンです。
月々の返済は利息のみですが、金利が上昇すれば支払い額は想定よりも増えてしまいます。
年金だけが唯一の収入源の場合、収入以上の返済額になる点はデメリットです。
住宅ローンの借り換えにより検討中の方は、現在の返済額と複数のシミュレーションをおこなってから、行動しましょう。

不動産価格の動向に影響を受ける

不動産価格とは、路線価を基に算出する土地の価格ですが、数年ごとに見直すため、価格が下落することもあります。
貸付限度額が、多くの金融機関では担保評価額の5割から6割の設定です。
価格が下落すれば借り越しになり、融資を打ち切り、元金も含めた一括返済しなければならない事態になりかねません。
限度額の上限まで借り入れをしないなど、節度を持った利用を心掛けましょう。
リバースモーゲージには、基本的に融資の打ち切りはないため、限度額の上限に達するまで、借り続けることも可能です。
そのため、上限に達したときは高齢になり、売却になれば次の住む場所はありません。
自宅に住み続けることにこだわらず、高齢者施設への入居費用に充当することも検討しましょう。

まとめ

リバースモーゲージとは、不動産を担保に生活全般に利用できる資金を借り入れる高齢者向けのローンです。
亡くなった後の自宅の始末が不要になるメリットがありますが、不動産価格の変動により、貸付限度額の上限が変動する点がデメリットです。
住宅ローンの返済を厳しいと感じる方は、利用を検討してみましょう。

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