不動産売却をおこなう際は、「リフォームしたほうがいいのか」と悩む方は多いでしょう。
印象は良くなるため、買い手も付きやすくなるかもしれませんが、その分の費用が回収できるかと言われると、必ずしも回収できるわけではありません。
そこで今回は、不動産売却でリフォームをするメリットや必要なケース、しない場合について解説します。
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ここでは、リフォームしてから不動産を売却するメリットとデメリットについて解説します。
まずは、メリットを3つご紹介します。
良い印象を受けやすい
リフォームをおこなうことで、家の印象が良くなり売却が有利になるのがメリットです。
見た目による印象で購入を決める方も多いため、直感で住みたいと思える家でないと、価格が良くても売れないでしょう。
また、見た目の印象が悪い場合は、リフォームすることで売却の可能性は一気に高まるのです。
すぐに引っ越し可能
中古物件を購入する多くの方は、リフォームを前提としています。
その際は、引っ越し前にリフォームをしなければならないため、実際に引っ越し住み始めるのは工事が終わってからになります。
一方、工事まで済ませて売り出すことで、買主はすぐに引っ越すことができるため、早く新居に引っ越したいという方には、魅力的な物件となるでしょう。
早期売却が可能
住宅ローンを借りる場合は、物件価格に加えリフォーム費用も必要になり、手続きが複雑であるため敬遠する方も多いでしょう。
その点、施工済みであれば物件価格だけでローンを組めるため、手続きが簡単になることがメリットです。
上記では、メリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点も存在します。
次は、3つのデメリットについてご紹介します。
費用を回収しにくい
不動産を再販する場合、ほとんどがフルリフォームしている物件です。
そして、キッチンやお風呂、洗面台、床、壁などのフルリフォームをおこなった際は、400万円程度かかります。
また、原状回復といった意味合いが大きいため、費用を上乗せしたとしてもその金額で売れるといったことはほとんどありません。
安さが損なわれる
売主としては、リフォーム費用を上乗せした金額で売り出したいと思うでしょう。
しかし、買主は自分でおこなうことを前提としているため安さを重視しています。
売却価格が上がると安い物件を探している方を排除することになるのです。
買主の趣味が合わない
リフォームしたとしても、買主との趣味が合わなかった場合は購入候補にも入らないでしょう。
流行りやこだわりは多様化しているため、近年は自分好みにしたい方が多いのです。
これまでのメリットやデメリットを踏まえると、基本的にはリフォームをせずに売り出すほうが良いと考えられます。
リフォームしたからと言って、その分高く売れるという保証はないため、費用をかけずに売却するほうが良いでしょう。
不動産売却でリフォームが必要なケースや価格相場
ここでは優先的におこなうと良いケースについてご紹介します。
設備の古いものを交換
設備が古く使い勝手の悪いものは、新しいものに交換しておきましょう。
たとえば、呼び鈴をインターフォンやテレビドアホンに変更したり、ブレーカーを現在の規格のものに交換したりというのが効果的です。
物件の古い印象を与えたり、不便な思いをさせたりすることのないよう設備を新しくしておくと良いでしょう。
襖や畳の交換
古く汚れた襖や畳は生活感を感じさせてしまうため、交換しておきましょう。
畳や襖が古いと良い印象を与えられず、売却が不利になる場合もあるため、あらかじめ張り替えておくことをおすすめします。
水回りの交換
キッチンやトイレ、浴室などの水回りも汚れていると印象が悪くなってしまいます。
そのため、最優先するべき箇所と言っても過言ではないでしょう。
しかし、予算に限りがある場合は、鏡やカラン、シャワーホースなどの細かいアイテムを変更するだけでも劇的に印象が変わります。
これらを取り替えたとしても、数万円程度でできるため、やっておくことをおすすめします。
価格相場
上記でも述べたように、フルリフォームする際は400万円程度は必要です。
しかし、400万円もかける必要はありません。
お金をかけすぎても、高く売れるとは限らないため、出来れば100万円以内に抑えておくと良いでしょう。
次は部分別の価格相場を見ていきましょう。
トイレ
トイレの価格相場は10〜50万円程度です。
洋式トイレで配管や排水がそのままで、コンセントもある場合の暖房洗浄便座の取り付けは10万円以内で済みます。
しかし、洋式トイレであっても、通常はコンセントの電気工事や床の工事などが必要であることが多いため25万円程度はかかるでしょう。
また、和式から洋式に変更する場合は、大掛かりな工事が必要となるため、50万円程度かかる場合もあります。
キッチン
キッチンの価格相場は50〜150万円程度です。
種類によって価格が異なりますが、I型やLがたのシステムキッチンでは100万円以内となります。
しかし、アイランド型システムキッチンは200万円程度かかるでしょう。
洗面所
洗面所の価格相場は20〜50万円程度です。
デザインや収納にこだわったり、一回り大きいものに変えたりする場合は50万円程度かかります。
最低限の機能が付いたものであれば20万円以内で交換可能です。
浴室
浴室の価格相場は50〜150万円程度です。
ユニットバスを新しくする場合は、50〜80万円程度かかります。
しかし、昔ながらの古い浴室をユニットバスに変更する場合は、解体費用もかかってくるため100万円程度はかかるでしょう。
内装
寝室やリビングなどの内装の価格相場は、クロス1つあたり1,000〜3,000円程度です。
ほかの内装工事は、畳やフローリング、間取り変更などの種類や広さによって大きく異なります。
中心価格帯は100〜150万円が一般的です。
不動産売却でリフォームをしない場合でも売れやすくする方法
売却前にリフォームをしない場合は、「ホームインスペクション」や「ハウスクリーニング」をおこなうと良いでしょう。
どうしても劣化が激しい部分は、最低限の「簡易的な修繕」をしておくことで、良い印象を与えることができます。
ホームインスペクション
インスペクションとは建物状況調査のことで、住宅診断士が劣化状況や補修箇所を調査し、客観的にアドバイスをおこなうことを言います。
買主は建物に不具合がないかを気にしており、インスペクションは調査証明を得られる調査であるため、安心して購入することができるでしょう。
とくに、築年数が経過している物件は、ホームインスペクションを実施することで健全性のアピール効果につながります。
ハウスクリーニング
ハウスクリーニングとは、掃除専門業者が家の掃除をしてくれるサービスのことです。
内見時に清潔感をアピールでき、好印象を与えることも可能です。
特に水回りは、物件の印象にも大きな影響を与える部分であるため、念入りに掃除をしておきましょう。
簡易的な修繕
築年数が10年経過した木造物件では、シロアリ被害や雨漏りが起こっていても不思議ではありません。
外観が悪いと印象も良くないため、見た目でわかる劣化は修繕しておきましょう。
たとえば、ペットやタバコによって壁紙の汚れが目立つ場合、1㎡あたり1,000円程度で修繕できるため、修繕しておくことをおすすめします。
まとめ
売却前にリフォームをすると、良い印象を受けやすく早期売却が可能ですが、費用が回収しにくいのがデメリットでもあります。
全体を修繕する必要はなく、水回りや古い設備などを優先し100万円以内に収まるようにしておきましょう。
しないのであれば、ホームインスペクションやハウスクリーニングがおすすめです。
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