近年では、中古住宅を購入しリフォームやフルリノベーションをする方が増えています。
間取り変更や配管移動をおこなうことで、自分の理想的な住まいが手に入ることが人気の理由のひとつです。
しかし、気を付けていただきたいデメリットもあるため注意が必要です。
そこで今回は、中古住宅のフルリノベーションについてご説明したうえで、メリットや費用についても解説します。
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「リフォーム」や「リノベーション」といった言葉を聞くことが多いですが、実は意味合いが異なります。
そこで、リフォームとリノベーションの違いについて解説します。
リフォームとは
リフォームは、壊れた箇所を修理したり、汚れた箇所を手入れしたりして建物を新築の状態に近づけることを言います。
たとえば、ユニットバスへの交換やガスコンロからIHクッキングヒーターへの交換、壁紙を張り替えたり、屋根を塗り直したりすることがリフォームです。
短期間で終わるうえ、建て替えやリノベーションと比較し高額な費用がかからないのが特徴です。
しかし、必要箇所のみの修繕になるため、耐震性や換気性能、断熱性能などの大きな性能向上はありません。
また、賃貸物件の場合では、住む前の状態に戻す「原状回復」という意味合いで使われることもあります。
リノベーションとは
リノベーションは、大がかりな工事をおこない、性能や機能を新築時よりも向上させたり使いやすくしたりすることを言います。
たとえば、内装・外装の変更、建物の耐震性や耐久性、断熱性能を向上させる補修工事が該当します。
リフォームよりも、大がかりで工事期間が長くかかるため、仮住まいへの引っ越しも検討しなければなりません。
また、工事費もリフォームと比較すると高額にはなりますが、新築よりはコストを抑えることができます。
フルリノベーションとは
フルリノベーションは、建物を骨組みだけの「スケルトン」状態にし、ダイナミックに住まい全体を変えることを言います。
通常のリノベーションとの違いは、規模の大きさです。
たとえば、和室を洋室に変更したり、キッチンを変更したりするのはリノベーションに該当するのに対し、フルリノベーションの場合は大幅な間取り変更や二世帯住宅などになります。
もちろん、通常のリノベーションより工事期間も長く、工事費もさらに高額になるでしょう。
中古住宅をフルリノベーションするメリット・デメリットとは
フルリノベーションについてご紹介しましたが、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
まずは、3つのメリットからご紹介します。
固定資産税を抑えられる
新築と比較すると固定資産税が安くなるのが特徴です。
固定資産税とは、土地や建物の資産に対し毎年課される税金のことで、固定資産税評価額に基づき計算されます。
建物の価値は、基本的に新築時がもっとも高く、築年数が20年を経過すると大幅に低くなり、固定資産税評価額も下がります。
しかし、新しく建て直した場合は資産価値も上がるため、毎年支払う固定資産税も高くなるのです。
その点、リノベーションでは築年数がリセットされないため、ランニングコストを安く抑えられるのがメリットとなります。
ただし、床面積が増える場合は、固定資産税評価額も上がる可能性があるため注意が必要です。
選択肢の幅が広がる
新築の場合は、土地探しから始まりますが、購入可能な土地の選択肢は少ない傾向にあります。
その点、中古物件の場合は選択肢が多く、自分の条件に合った立地を選びやすいでしょう。
商業施設や駅、病院付近の好立地では、すでに多くの建物が建てられているため、簡単に土地を見つけることができません。
そのため、条件に合った立地から中古物件を見つけるほうが選択肢の幅が広がるのです。
また、フルリノベーション前提であれば、間取りや設備にこだわる必要がないため、物件選びの幅も広がります。
しかし、物件を選ぶ際は耐久性も確認しておきましょう。
新耐震基準を満たしていない場合は、耐久性が低いため耐震リフォームも必要になります。
当然、追加費用もかかってくるため、予算を把握したうえで検討しましょう。
間取りも変更可能
フルリノベーションでは、間取りを自由に変更できるのもメリットのひとつです。
家族構成やライフスタイルに合わせて自由に設計することができます。
また、給排水管やガス配管なども同時に変更できるため、水回りが動かしやすくなります。
設備や素材、デザインなども自分の好みに合わせて選択することができるため、自由度の高さが大きな魅力となるでしょう。
上記では、魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点も存在します。
続いて、2つのデメリットをご紹介します。
住宅ローン金利が高くなる
中古住宅を購入し、フルリノベーションをおこなう方が増えていますが、その場合は一般の住宅ローンが適用されません。
そのため、住宅ローンとは別に「リフォームローン」を組む必要があります。
リフォームローンは、一般の住宅ローンに比べ金利が高く、返済額も大きくなるため住宅ローン1本で考えている方は注意が必要です。
購入前に、物件価格とフルリノベーション費用の予算を決めて、計画的な資金調整をしておきましょう。
工期や費用がかかる
フルリノベーションをする場合、工期に4〜6か月程度かかることもあります。
期間中は、仮住まいをどうするかも決めておかなければなりません。
工事が長引くとそのぶん仮住まいの費用もかかるため、注意が必要です。
また、細かいこだわりも実現できるのが魅力的ではありますが、作りが複雑になるほど打ち合わせにも時間がかかり、着工までの期間も長くなります。
短期間で工事を終わらせたい場合は、耐震対策がされている耐久性の高い物件を選ぶと良いでしょう。
しかし、このような物件は比較的新しいため、初期費用はかかる可能性が高くなります。
中古住宅をフルリノベーションする際のおおまかな費用
ここでは、フルリノベーションする際にかかる実際の費用についてご紹介します。
総額費用相場
価格帯は幅広いですが、目安としてはマンションで250〜900万円、一戸建てで390〜2,000万円となります。
そして、平米単価は8〜22万円/㎡、坪単価は5〜6.7万円/坪程度です。
素材や設備にこだわりがない場合は、15万円/㎡以内、4.5万円/坪で収まることも多くあります。
たとえば、施工面積が50㎡だとすると、400〜750万円程度と考えておくと良いでしょう。
内訳費用相場
簡単なドアの撤去は、1か所7〜23万円程度、ドアを新設する場合は、15〜20万円となります。
人気の水回りは、キッチンに50〜150万円、トイレが15〜50万円、浴室が50〜150万円、洗面所が15〜50万円程度です。
また、和室から洋室に変更する際は25〜100万円、ウォークインクローゼットを設置する場合は1か所18〜80万円はみておきましょう。
築年数が経過している物件の場合は、耐震補強や断熱対策も必要となります。
目安としては、耐震工事に25〜200万円、断熱工事に20〜120万円程度です。
まとめ
フルリノベーションとは、スケルトン状態にし大幅な間取り変更や二世帯住宅などをおこなうことを言います。
固定資産税を抑えられ、選択肢の幅が広がるのがメリットですが、金利が高く工期や費用がかかるのがデメリットです。
価格帯は幅広く、マンションで250〜900万円、一戸建てで390〜2,000万円です。
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