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住宅購入におけるオーバーローンとは?注意点とリスクについて解説

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住宅購入におけるオーバーローンとは?注意点とリスクについて解説

住宅購入におけるオーバーローンとは?注意点とリスクについて解説

マイホーム購入を検討している方にとって、住宅ローンの組み方をどうするか迷うことでしょう。
とくに手に入れたい物件が高くて困っている方は、オーバーローンの存在に注意しなければなりません。
そこで本記事では、オーバーローンとはなにかについて解説します。
注意点とリスクを理解して、利用するかを検討してください。

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住宅購入におけるオーバーローンとは?

住宅購入におけるオーバーローンとは?

まずは基本情報として、オーバーローンとはなにかを理解しましょう。
混同しやすいフルローンやアンダーローンとの違いも解説します。

オーバーローン

オーバーローンとは、金融機関からの借入金が預金額を超えている状態です。
住宅購入においては、物件の価格よりも住宅ローンが上回っている状態を指します。
オーバーローンになってしまう理由の1つとして、住宅価格以外にかかる諸費用もローンの内に入れることが挙げられます。
諸費用の内訳は多く、たとえば登録免許税や印紙税、不動産取得税などの税金も支払わなければなりません。
他にも手数料として司法書士には登記手数料、金融機関には融資手数料、不動産会社への仲介手数料などが必要です。
さらには火災保険料や固定資産税等の清算金も諸費用に含まれるため、多くの費用が必要となることがわかります。
諸費用は物件購入価格の6〜10%が相場なので、借入金を含めてどのように購入するかを考えてください。

フルローン

オーバーローンと混同しやすいのがフルローンですが、オーバーローンとは意味が異なります。
フルローンとは、物件に対して頭金を用意せず、物件購入価格と同じ融資額を受けることです。
わかりやすく伝えると、物件価格と諸費用の2つを銀行借入するのがオーバーローンで、物件価格のみを銀行借入するのがフルローンです。
諸費用はフルローンに含まれず、自己資金で用意します。

アンダーローン

アンダーローンとは、住宅ローンの借入金よりも売却価格が上回っている状態です。
売却価格が上回っていると住宅ローンの完済ができるため、理想の売却になります。
たとえば住宅ローンの残高が2,000万円で、売却価格3,000万円なら売却益は1,000万円です。
売却に伴う諸費用を引けばすべてが利益になり、財産分与もできます。

住宅購入におけるオーバーローンの注意点

住宅購入におけるオーバーローンの注意点

オーバーローンは諸費用もローンの内に含まれるため、便利な仕組みです。
しかし、利用時には注意点として念頭に置いておくべきこともあります。
どのような注意点なのか、確認しましょう。

ローン残高以上の金額で売却しなければならない

住宅を購入したばかりなのに、すぐに売却しなければならない状況になることは少なくありません。
理由としてはたとえば、収入が減ってしまったり、仕事を突然失ってしまったりなどが多いです。
その時に、オーバーローンで借りたローン残高以上の金額で売却しなければならないという注意点があります。
もしローン残高以下で売却してしまうと借金が残り、金銭的負担が大きくなります。
ローン残高がある場合は、引き続きローンを支払わなければなりません。

諸費用の借り入れは金利が高い

金融機関によっては住宅購入のために使う住宅ローンと、諸費用の融資でわけるケースがあります。
単に住宅ローンと諸費用でわけるだけならよいのですが、諸費用のみ高い金利に設定されているケースが多いので注意してください。
注意しておかないと、オーバーローンを利用する前に想定していた金額よりも支出が多くなってしまいます。

離婚時にトラブルが起きやすい

ローンには夫婦でローンを組むペアローンがあり、共同でオーバーローンを利用して離婚をするとトラブルが起きやすいです。
具体的には物件売却後にローンが残り、返済の負担割合をどうするかが決まらないケースがあります。
ローン残高を返済するだけではなく、抵当権を抹消するにもお金が必要になり、手続きで揉めやすいです。
トラブルにならないためにも冷静になり、お互いが納得したり妥協できたりする話し合いが必要になります。

住宅購入におけるオーバーローンのリスク

住宅購入におけるオーバーローンのリスク

オーバーローンは自己資金の用意が困難なときに利用できる方法ですが、リスクも考慮しておかなければなりません。
どのようなリスクがあるのか、確認しましょう。

売却できないリスクがある

オーバーローンで購入した物件には抵当権がついているため、売却できないリスクがあります。
抵当権は購入した住宅を担保にすることで、ローンを完済するまで外れません。
ローンを完済するまで売却活動ができないと時間がかかり、容易に売却はできないのがポイントです。
しかし、抵当権をつけた銀行と相談すれば、任意売却として売却活動を行えます。
任意売却には銀行の合意が必須なので、相談は早めにおこないましょう。

自己破産の選択肢

住宅購入で高いローンを組む場合は、自己破産のリスクも考えておくとよいでしょう。
本来はオーバーローンになって残債を返済していきますが、収入の状況から返済できないケースもあります。
無理して任意売却をすると負担が大きくなるため、自己破産をすることも検討してください。
破産手続きをすると抵当権に基づいて競売にかけられ、最終的には競売手続きで処分されます。
処分後は引き渡しの連絡が入るため、前もって引っ越し準備を進めておきましょう。
一気に家の中を空にしようとすると、残置物の処理費用がかかってしまいます。

毎月負担がかかる

オーバーローンは住宅購入価格だけではなく、諸費用もローンの内に入るため、毎月負担がかかるリスクがあります。
負担する金額を抑えるために返済期間を伸ばす方法もありますが、完済まで支払えるかどうかは金融機関の判断次第です。
毎月どれくらいの金額を負担して、完済までにいくら必要なのかをシミュレーションしておく必要があります。
シミュレーションをする際は借入額と返済期間、金利を調べて計算してください。
返済期間と金利によって返済額は異なりますが、たとえば金利1.20%で返済期間35年、借入金額が3,000万円の場合、月々の返済額は87,510円になります。
さらに「年間返済可能額÷12か月÷審査金利での100万円あたりの返済月額×100万円」で計算すれば、自分がどれくらいの金額を借りられるかがわかるので試してみてください。

財産として扱われにくい

オーバーローンで購入した住宅は価値が低いため、財産として扱われにくいリスクがあります。
たとえば市場に出した売却予定価格が1,000万円だとしても、住宅ローン残高が1,500万円なら価値が低いです。
結果的に500万円のローン残高が残るため、財産分与を目的としているなら注意してください。
仮に売却予定価格が1,500万円で住宅ローン残高が1,000万円なら、500万円の価値があるので財産分与に当て込めます。

住宅以外の利用は不可能

オーバーローンの融資額は住宅購入にかかる諸費用のみで、それ以外に使用することはできません。
金融機関がルールを設定しているので、不安な方は確認してください。
仮にオーバーローンに限らず住宅ローンにおいて虚偽の申し込みをした場合、法的処分を受けてしまいます。
虚偽の申告ではなく申し込みの記入ミスなら、気付いた段階で早めに連絡を入れてください。
虚偽の申告も記入ミスも、個人情報を照会すればすぐにバレるので、正しい申告をしましょう。
バレる理由は大きくわけて、納税証明書、借入履歴、年収の3つです。

まとめ

オーバーローンとは、金融機関からの借入金が預金額を超えている状態を指します。
住宅購入において注意点やリスクが多い借り入れですが、自己資金がないときに使える便利な仕組みです。
内容を理解したうえで利用するかを検討してください。

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