住宅ローンの選び方はいくつかあります。
種類で選ぶのも良いですが、金利や返済額、諸費用なども考えておくと自分に合ったローンを組むことができます。
本記事では、賢く住宅ローンを選ぶ方法をご紹介しています。
初めて住宅を購入する方やローンの見直しを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅ローンの選び方には、金利などいくつかのポイントがある
ひとくちに住宅ローンの選び方といってもさまざまです。
一般的には「公的融資」「民間融資」「フラット35」の3つに分類されますが、もちろんそれぞれ特徴は異なります。
また住宅ローンの種類以外に、金利タイプや返済方法、必要な諸費用なども考慮して選ぶ必要があり、勢いで決めてしまうと失敗しやすいので注意が必要です。
ここではまず住宅ローンの種類について解説します。
公的融資
公的融資には、「財形住宅融資」と「自治体融資」が存在します。
財形貯蓄を1年以上続けている場合で残高50万円以上であれば受けられるのが財形住宅融資です。
一方で自治体融資は文字とおり自治体がおこなっている融資になります。
財形住宅の融資額は、残高の10倍以内・最高4,000万円までとなっています。
金利は5年毎に見直す「固定金利型」が設定されており、一般的にサラリーマンを対象としているため、それ以外の方で公的融資を受ける場合は自治体融資や他の住宅ローンがおすすめです。
自治体融資は、自治体によっては実施していないところもあるため、利用する前に確認しておきましょう。
また実施している場合でも、自治体によって融資内容や融資条件が異なります。
民間融資
民間融資とは、都市銀行や地方銀行をはじめさまざまな民間機関がおこなっている融資になります。
「提携ローン」と「非提携ローン」に分けられ、特徴は以下のとおりです。
提携ローンは、不動産会社やハウスメーカーが提携している金融機関を指します。
提携している企業の住宅を購入すると、金利が優遇されるなどメリットがあるでしょう。
非提携ローンは、資金使途が限られています。
たとえば、自身が住むための住宅購入や建築の際に利用する資金、住宅ローンの借換え資金などが挙げられます。
諸費用が借りられるところもあるので調べてみてください。
フラット35
金利の変動がない「全期間固定金利型」なのが「フラット35」です。
各民間金融機関＋独立行政法人住宅金融支援機構が提携している住宅ローンのことで、利用するためには「購入する住宅が機構の定める技術基準を満たしている」ことが必要になります。
そのためには、「適合証明書」の発行が求められるでしょう。
住宅ローンの選び方で知っておきたい金利タイプのメリットとは
住宅ローンの種類を知ったら、今度は「金利タイプ」について知りましょう。
金利タイプは、3種類に分けられます。
それぞれ「向いている方」があり、たとえば変動金利型なら返済額がどれくらいになるかも十分理解しておく必要があります。
ここでは、選び方に役立つ住宅ローンの金利タイプについて解説します。
全期間固定型
金利タイプには、「全期間固定型」「固定期間選択型」「変動型」の3つがあります。
全期間固定型は、「固定型」と付いているだけあって完済するまで金利が固定されているのが特徴です。
借り入れ期間中は変動しないため、返済額や総返済額にも影響しません。
そのため、返済計画が立てやすいのがメリットになります。
一方で、一切変動しないため、たとえ金利が下がっても安くなることはありません。
変動に振り回されるのが苦手な方には適していますが、柔軟に対応できる方にはデメリットに感じるでしょう。
固定期間選択型
同じ固定型でも、「固定期間選択型」は一定期間のみ金利が固定されるタイプになります。
期間が終了すると自動的に変動型になる場合と、さらに固定型で選ぶこともできるため、柔軟性が高いといわれています。
いわゆる全期間固定型＋変動型の両方の特徴を兼ね備えたタイプになるため、固定型を利用している期間中は金利の影響を受ける心配はありません。
ただし、固定型が終了した後に市場金利が上昇してしまうと、返済額に影響しやすいので注意してください。
変動型
固定型とは反対で常に金利が変動するタイプになります。
とはいえ返済額が変わるのは5年毎なので、たとえ半年毎の見直しが入っても慌てる必要はないでしょう。
また、変動型といえば固定型よりも低金利であることが特徴になります。
そのうえ市場の影響でマイナスになるケースも少なくないため（その逆も然り）、柔軟に対応できる方にはぴったりです。
夫婦共有名義で住宅ローンを組む場合の選び方
では、夫婦共有名義で住宅ローンを組む場合、どのように進めていけば良いのでしょうか？
夫婦で住宅ローンを組むと、借り入れ額が増えたり、購入できる住宅も幅広くなるため、単独で組むよりもメリットになります。
夫婦で協力して住宅ローンを組もうと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
連帯債務型で組む
共働きでも、もちろん片方がローンを組むこともできます。
この場合、収入や年齢などを考慮して契約することになるため、当然収入が多いほうが借り入れ額も増えます。
「連帯債務型」とは、2人の収入を合算して組む住宅ローンのことをいいます。
要するに、債務者と連帯債務者または連帯保証人になるという方法です。
収入を合算するので借り入れ額が増え、ペアローン型に比べて諸費用を抑えられるというメリットがあります。
ただし、連帯債務者になる場合と連帯保証人になる場合とでは少々特徴が異なります。
連帯責任者は、契約者が返済できない場合、もう一方が返済しなければいけません。
しかし、住宅ローン控除や所有権は得ることができます。
連帯保証人も、契約者が返済できなくなると返済義務が発生しますが、控除や所有権はないので注意してください。
ペアローン型で組む
ペアローン型は、ひとつの物件を夫婦で分けて契約するローンになります。
お互いが連帯保証人になるため、金額・借り入れ期間・借り入れ条件はそれぞれで決めることができます。
ただし借り入れ先の金融機関は同一にしなければいけないので注意してください。
また、購入した物件に同居することも条件になります。
ペアローン型のメリットは、単独で契約するよりも借り入れ額が大きく設定しやすいという点でしょう。
夫婦それぞれで金利タイプも選べるため、計画を立てて賢く借りられるのもメリットです。
一方で、諸費用が割高になりやすいというデメリットがあります。
夫婦で住宅ローンを組むときの注意点
借り入れ額が増やせるのは大きなメリットですが、そのぶん気を付ける点もいくつかあります。
1つ目は「贈与税」です。
ローンの負担割合と所有権割合に違いがあると発生しやすく、また片方の返済分を肩代わりしても利益があると思われ贈与額が発生する場合があるでしょう。
こういったケースにならないためにも、持分割合を「夫が多め」にするかたが一般的です。
2つ目は「借換えが難しくなる」ことです。
連帯債務型やペアローン型を選択すると、たとえ片方の収入がなくなっても借換えが難しくなります。
たとえ返済できたとしても贈与税がかかることがあるので気を付けましょう。
3つ目は「離婚をしても返済義務は続く」ことです。
トラブルになりやすいので、弁護士や税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
住宅ローンを組むときの賢い選び方についてご紹介してきました。
選び方はいくつかありますが、無計画に契約してしまうと返済難に陥ったり、トラブルになり兼ねません。
また夫婦でローンを組む場合は、注意点にもしっかり目を通しておきましょう。
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