不動産の売却をお考えの場合、レインズに興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却に活用したいレインズとはどのような仕組みなのか、利用する際の流れについてご紹介します。
今後、自宅などを手放す予定をお持ちの方は、ぜひ読んで、参考になさってください。
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以下よりレインズとはなにか、仕組みなどをご紹介していきます。
レインズとは？
公益財団法人不動産流通機構が運営するネットワークシステムであり、会員登録した不動産会社だけが利用できます。
土地や建物などの物件情報を標準化し、共有することにより土地や建物の売買を活性化することを目的としたシステムです。
レインズ（RAINS）は英語を略したもので、正式な表記はReal Estate Information Network Systemです。
組織は全国に4つあり、担当を東日本と中部圏、近畿圏、西日本にしています。
不動産会社は売却依頼を受けた物件を登録し、購入の依頼を受けた会社はレインズから物件を見つけてご紹介する仕組みです。
レインズを利用するメリットは？
物件情報の共有により、取引成立までの時間を短縮できることです。
全国の情報を同じフォーマットを利用して登録してあるため、実際に現地で確認することなく売買ができます。
他の地域にある物件を購入したいときにも、自宅近くの不動産会社に相談するだけで物件探しが可能です。
また、他の不動産会社の顧客に対しても、情報を提供することができるため、多くの方に情報が伝わります。
とはいえ、条件の似ている物件も同時に見つかるため、適正な価格でなければ売れません。
不動産会社も売主も、物件価格が妥当かを判断する目安になります。
物件を売却したい方がレインズを利用してできることは？
遠くの実家の売却を現地の会社に依頼したときなど、取引状況などをチェックするために利用できます。
通常は不動産会社しか利用できませんが、売却を依頼した物件にだけは一般の方もアクセスが可能です。
そこで、登録情報や取引の状況を確認しましょう。
レインズの取引状況のステータスには、「売主の都合で一時ご紹介停止中」と「書面による購入申し込みあり」、「公開中」があります。
登録した直後は「公開中」になっていますが、取引状況に応じて変わりますので、随時チェックしましょう。
売却を依頼した会社から受け取る活動報告と相違がないかを確かめ、違いがあるときは確認することも重要です。
また、一般の方がアクセスできないことにより、個人情報の流出防止に役立っていることもおぼえておきましょう。
不動産を売却するときにレインズを利用する流れとは？
以下からレインズを登録する流れをご紹介します。
レインズに登録する流れをご紹介
所有する物件を売却したいときは、まず、不動産会社に相談しましょう。
相談を受けた会社は、同じ地域で条件が似ている物件をレインズから検索し、相場を調べます。
現地に出かけて確認する作業も併用するなどして提示する査定額に対し、売主側は売却するかを判断しましょう。
査定額を承諾すると媒介契約を締結し、販売活動を依頼することになります。
この時点で不動産会社はレインズに物件情報を登録し、売主にはIDおよびパスワードが記載してある登録証明書を渡しますので、忘れずに受け取りましょう。
その後、購入希望者が見つかった場合は売買契約の締結へとすすみ、締結後にレインズに成約登録をおこないます。
登録する項目をご紹介
レインズにはフォーマットがあり、登録する項目は決まっています。
必須項目を登録するのは当然ですが、必須項目以外も登録してあると、物件情報が豊富になり、売買契約の早期成立を助けることも可能です。
必須項目とは、物件の住所や価格、間取りや専有面積、取引形態などが該当します。
必須項目以外では、最寄り駅や駅からの距離、引き渡すタイミング、マンションであれば建物の名称などです。
また、図面がいっしょに登録してあると、情報を伝えるために役立ちます。
登録する図面は間取り図などが一般的ですが、物件の写真も利用可能です。
多くの場合、登録する際に不動産会社が作成しますが、所有者が作成した図面や写真でも登録できます。
そこで、登録前に掲載する写真を確認しましょう。
物件の魅力が伝わるような写真になっているか、カラー写真を使用しているかなどにポイントを絞って確認することが重要です。
登録する際の取引形態とは？
不動産会社が取引する際の関り方を示し、「売主」と「代理」、「媒介（ばいかい）」の3種類があります。
売主は自社の所有する物件ですが、多い取引形態ではありません。
代理は、売主の代理として販売業務から契約までを手掛けるときです。
買主にとって、売主と代理の違いはほとんどありません。
媒介は仲介とも呼び、売主と買主の間で、売買のサポートを担います。
媒介には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれの特性を把握して契約することが大切です。
不動産売却時に活用するレインズに登録義務がある媒介契約の種類
以下より媒介契約の種類によっては、レインズへの登録義務があることをご紹介していきます。
登録義務のある媒介契約の種類と注意点
専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類であり、一般媒介契約に登録義務はありませんが登録自体は可能です。
登録後は、契約した不動産会社から活動報告をメールまたは文書で受け取ります。
活動報告とは、システムに登録したことや広告配布など営業活動として実施した業務内容、問い合わせの状況などです。
専任媒介契約も専属専任媒介契約も、不動産会社との契約は1社だけとおこない、契約の有効期間は3か月になります。
契約の自動更新はできないため、売主から文書で再契約を申し出なければなりません。
その際、内容に関して申し出をしない場合は、売り出し価格や契約内容は更新前と同じ条件です。
また、成約登録も義務付けである点も忘れないようにしましょう。
レインズを登録した際の契約の種類による違いとは？
専任媒介契約では、登録期限が7営業日以内、締結した会社の活動報告義務は2週間に1回です。
専任媒介契約は、物件を売りたい方が購入希望者に直接働きかけることもできます。
専属専任媒介契約のときは、登録期限は5営業日以内、活動報告義務が1週間に1回です。
専任媒介契約と異なり、自分で購入希望者を見つける活動はできません。
もし、自分で買主を見つけて売買契約が成立すると、違約金として報酬と同額の請求を受けることになります。
しかし、活動報告義務の頻度が増えるなど担当する会社は、契約中の成約を目指した営業活動を展開するため、売主が不利益を被ることはありません。
注意したいのは、専任媒介契約も専属専任媒介契約も、売主が特別に依頼した活動は実費計算になる点です。
契約にない広告配布や看板の設置、遠隔地への出張旅費などが対象になるため、媒介契約の締結前に内容を確認しましょう。
一般媒介契約でレインズを利用する方法とは？
一般媒介契約で登録したい場合は、情報の重複を避けるため、必ず1社にだけ依頼します。
登録後は、登録証明書を受け取りますが、IDやパスワードは記載してありません。
そのため、登録および取引状況の確認をしたいときは、担当の不動産流通機構に問い合わせます。
また、登録後の活動報告義務はありませんが、依頼した側から報告を求めることは可能です。
まとめ
所有する土地や建物などの物件を売却したいと思ったときは、気軽に弊社までご相談ください。
レインズに登録すると、多くの会社に情報が届き、早期の売買契約成立につながります。
依頼する前に登録の流れや契約の種類を把握することもポイントです。
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