マイホームを購入する際は、多くの方が住宅ローンを利用しています。
しかし、住宅ローンを利用する際は、審査を通過しなければなりません。
その審査でもっとも影響を受けやすいのが、契約者の転職です。
そこで今回は、転職が住宅ローンにも影響するのかについてご説明したうえで、申し込みと返済中の注意点についても解説します。
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住宅ローンを利用する場合、契約者に返済能力がなければ金融機関側が不利益を被ることになるため、事前に返済能力があるかどうかの審査が必要です。
審査では、「年収」や「勤続年数」などをもとに判断されます。
ここでは、転職が住宅ローン審査に影響する理由をご紹介します。
勤続年数がリセットされる
職が変わり審査が不利に働く理由のひとつとして、勤続年数がリセットされる点が挙げられます。。
審査要件にも「勤続年数」の項目があり、勤続年数は3年以上であることが必要条件とされています。
そのため、転職直後に住宅ローンの審査の申し込みをおこなったとしても、審査に通らない可能性のほうが高いでしょう。
支払い能力が不安定と判断される
頻繁に転職を繰り返していると、金融機関から収支バランスが不安定であると判断されて利用が難しくなります。
金融機関の審査申し込み書にも転職歴の記入欄が設けられています。
このように、転職直後のローン申し込みは難しいため、収入が安定するまでは資金を蓄えたり、物件を探したりする期間に充てると良いでしょう。
隠しておくのは不可能
金融機関に職場が変わったことを黙っていてもいずれ分かります。
契約申し込み書に「転職歴」の記入欄があったり、手続きの際に「保険証」の提示を求められたりするためです。
保険証には、事業所名称や資格取得年月日などが記載されているため、審査中に職が変わったとしても、保険証を提示した時点で発覚します。
つなぎ融資中は要注意
住宅ローンの本審査を通過すると、実際に融資が発生するまで「つなぎ融資」の契約が可能です。
つなぎ融資とは、融資資金の受領後に返済するという仕組みです。
つなぎ融資の期間中に職が変わった場合は、融資の取り消しやつなぎ融資の一括返済を求められる可能性もあります。
キャリアアップ転職は有利に
上記は不利になるケースをご紹介しましたが、直後でも十分な返済能力があると認められた場合は、有利に働くケースもあります。
たとえば、年収の大幅アップを伴うキャリアアップや上場企業、取締役以上のハイクラス転職などが該当します。
住宅ローン申し込みは転職前と後どちらがおすすめ？
住宅ローンを申し込む際は、職が変わる前と後どちらが望ましいのでしょうか。
ここでは、前と後で与える影響についてご紹介します。
変わる前のメリット・デメリット
まずは、変わる前に申し込みをおこなうことのメリットとデメリットについてご紹介します。
職が変わる前に住宅ローンの契約をおこなうことで、勤続年数や年収をそのまま活かすことができます。
また、毎月の収支計画も立てやすく、もしも転職後の収入が減少する際は、あらかじめ返済期間を長めに設定することも可能です。
収入が安定しているときに繰り上げ返済をおこなったり、職が変わった後の生活を踏まえた返済計画が立てられたりする点も大きなメリットとなるでしょう。
しかし、変わる前に借り入れる際は、収入の変化も視野に入れたうえでの返済計画を立てなければなりません。
さらに、住宅を購入すると、借り入れ費用や登記費用、引っ越し費用なども発生します。
これらの費用も把握し、資金計画を立てておくことをおすすめします。
一方、返済計画を立てていたとしても、変わった後に起こりうるリスクを正確に予測することは困難です。
収入が減少した場合、生活するうえでローン返済が大きな負担になる可能性もあるでしょう。
このようにリスクを抱えた状態での契約はとても危険です。
これらを踏まえると、転職後の契約のほうが良いかもしれません。
変わった後のメリット・デメリット
続いて、転職後に申し込みをおこなうことのメリットとデメリットについてご紹介します。
職が変わった後に住宅を購入する際は、3年間じっくり住宅購入を検討する時間を確保することができます。
決して安い買い物ではないため、よく考えたうえで購入を検討しましょう。
また、その後の返済計画が立てやすい点もメリットのひとつです。
すでに報酬形態が把握できるため、年収をもとに借り入れ額や返済期間などを考慮した返済計画を立てることができます。
同様にリスクも想定しやすいため、事前に対策することができるでしょう。
一方、直後は勤続年数がリセットされ収入も変動するため、審査にとおりにくくなります。
キャリアアップ転職であれば通るケースもありますが、そうでない場合は勤務歴を重ねて金融機関の不安を取り除かなければなりません。
さらに、転職理由を尋ねられることがあります。
その際、正当な理由なのか、やめ癖はないかを確認しています。
事前に質問に対する回答を考えておくと良いでしょう。
このように事前に対策ができる点を踏まえると、変わる前に契約を申し込むよりも準備がしやすくなります。
住宅ローン返済中に転職した場合の手続きや注意点
住宅ローンを組み、数年後に転職するケースもあるでしょう。
しかし、毎月の返済を滞りなく支払っていれば、職を変えること自体に問題はありません。
一方、変わったことにより収入が減少し、今後の返済が難しい場合は早めに金融機関に相談することをおすすめします。
場合によっては、返済期間を延長し毎月の負担額が減少したり、一定期間の返済額を少なくし後から上乗せしたりするなど、返済計画の見直しをおこなってくれるところもあるでしょう。
必要な手続き
転職した際は、金融機関に告知しなければなりません。
氏名や勤務先、住所などの変更があった場合は、きちんと届け出をおこなうようにしましょう。
住宅ローン控除を利用している場合は手続きが必要です。
年の途中で退職し、年末まで勤務した場合は、年末調整の対象となるため転職先で手続きをおこないます。
このとき、所得税額は前職と現職の収入が合算されるため、前職の源泉徴収票を提出しなければなりません。
年末調整で住宅ローン控除を受けるための必要書類は3種類あります。
税務署から送付される「控除申告書」と金融機関から交付される「住宅ローン残高証明書」、「控除証明書」です。
借り換えができない
返済中に職場が変わると、借り換えをおこなう際にすぐにできない場合があります。
借り換えとは、別の金融機関で新しく借り入れをすることであるため、直後では審査の条件に満たしていない場合は借り換えをおこなうことができません。
また、収入が下がった場合は、以前の借り入れ期間よりも長く借り入れることができず、残高が多いと収入要件をクリアできない可能性もあります。
このように、借り換え時期と重なる場合は、借り換え後に転職するほうが良いでしょう。
しかし、キャリアアップにより収入が上がった場合は、告知したうえで金利引き下げ交渉も考えられます。
一方、収入が減少した場合、金利引き下げの可能性は低くなるでしょう。
将来の返済に不安がある場合は、早めに金融機関に相談し、返済計画の見直しをおこなうことをおすすめします。
まとめ
転職をすると、勤続年数がリセットされ、支払い能力が不安定と判断されるため、住宅ローン審査に影響します。
転職前に申し込むことで、勤続年数が活かされますが、リスクには対応できません。
転職後であれば、じっくり購入を検討する時間がありますが、勤続年数がリセットされます。
また、返済中に転職した場合は届け出が必要となりますので注意しましょう。
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