様々な理由により家を売ることになったときは、なるべく高く売りたいと考えているかと思います。
しかし、何も知らずに売却を進めてしまうと、節税や控除を利用できず損をしてしまうかもしれません。
そこで今回は、売却時にかかる税金の種類のそれぞれの計算方法や売却益の節税対策方法として控除についてもご紹介していきます。
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不動産売却には、印紙税、譲渡所得税・住民税、登録免許税と3種類の税金がかかります。
売買契約時には印紙税を、売却後に確定申告すると譲渡所得税を支払うことになります。
売却時にかかる税金の事を考えておかないと、想像していたお金が手元に残らなかったという結果になってしまいます。
もし、売却資金を新居購入などの費用に充てようとしていた場合は注意が必要です。
不動産売却時にかかる税金①印紙税
不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。
売却側と買主側が1通ずつ売買契約書を所有するので印紙代を負担しないといけません。
売却価格が500万円～1億円程度の一般的な土地やマンションなどであれば、5千円〜3万円の印紙税がかかると考えておきましょう。
不動産売却時にかかる税金②譲渡所得税・住民税
不動産を売却すると、売却によって発生した利益に対して、譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税の合算で、復興特別所得税は東日本大震災からの復興の目的として納めるものです。
不動産売却の譲渡所得税は分離課税方式で、その他の所得とは切り離して税額を計算する仕組みです。
不動産売却の利益を所得ごとに決められた税率で個別に計算して、売却した翌年の確定申告によって納税額を確定させます。
譲渡所得は、不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）となり、この譲渡所得から特別控除を引いて税率をかけたものが譲渡所得税になります。
取得費は、売却した不動産を取得したときにかかった購入代金などの費用で、譲渡費用は、不動産の売るために直接かかった費用のことです。
不動産売却の譲渡所得は、特例として特別控除が受けられる場合があり、売却した物件や、売却した方が一定の条件を満たしている場合に利用できるものです。
控除を利用すると譲渡所得額が少なくなり、結果として譲渡所得税の金額も少なくなります。
土地を購入した金額よりも高く売却できた場合には、住民税が発生します。
よって、土地を売却して収支がマイナスになる場合は、土地売却による所得税・住民税は発生しません。
不動産売却時にかかる税金③登録免許税
土地を引き渡すタイミングで、登録免許税を支払う場合があります。
売主が登録免許税を支払うケースというのは、売却する土地に銀行の抵当権が設定されている場合です。
今まで銀行から住宅ローンを借りていた場合、土地を売却する際に住宅ローンを全額返済して抵当権の登記を抹消してもらうための費用がかかります。
売却する土地に家を建てるための住宅ローンなどを借りていない時は、抵当権は設定されていないので、登録免許税の負担はありません。
抵当権抹消登記の登録免許税は、土地1筆あたり1,000円ですので、たとえば土地が3筆に分かれていれば、3,000円ということになります
復興特別所得税とは一体なに？
源泉徴収される復興特別所得税の金額は、源泉徴収される所得税の2.1%となっています。
復興特別所得税の源泉徴収は、所得税の源泉徴収の際に併せておこなうとされているため、源泉徴収の対象となる所得金額などに対して合計税率を乗じて計算した金額を源泉徴収します。
それぞれの計算方法についてご紹介
次は、計算方法についてご紹介していきます。
知らずに不動産売却をおこなうのはもったいない話です。
しっかりと理解するためにも計算方法や対策をしっておきましょう。
不動産売却益とは？計算方法もご紹介
不動産売却益とは、不動産を売却したときに得た利益となります。
ここで気を付けてほしいのが、売却価格の事とは違うということです。
不動産売却益は、 売却価格－（取得費＋売却にかかった諸経費）－特別控除で計算します。
減価償却費とは？計算方法もご紹介
減価償却費とは、建物は長年すんでいると劣化し、価値もなくなるため、その分を経費として計上するための費用のことです。
そのためには、まず建物の購入価格を正確に知る必要があり、分からない場合は対策が必要で、お世話になった不動産会社に直接聞いてみましょう。
購入価格がわかった後に耐用年数の計算をおこないます。
耐用年数とは、固定資産の使用可能年数のことで、建物の構造によって法律で年数が決まっています。
建物の構造を確認したら耐用年数を過ぎているかどうかのチェックをして、償却率の計算をします。
耐用年数を超えている場合は、法定耐用年数×0.2で算出し、耐用年数を超えていない場合は、（法定耐用年数＋築年数）＋築年数×0.2で計算します。
すべての準備が整ったら、以下の計算式で減価償却費を算出、減価償却費＝建物の購入価格×償却率となります。
譲渡費用とは？計算方法もご紹介
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用で不動産などを譲渡する際に直接に負担したものです。
賃借人に支払う立退料、土地売却のために必要な建物の取り壊し費用などで、修繕費、固定資産税などの維持管理費用、代金の取り立て費用などは含まれません。
計算方法は、譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）になります。
不動産売却益の節税方法として控除についてご紹介
不動産売却をおこなうと発生する税金は、所得税、復興特別所得税、住民税、印紙税、登録免許税となります。
このなかで所得税、復興特別所得税、住民税が節税の対象となり、これらの税金をまとめて、譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税を節税できるのは、税金を軽減する特別控除があるからで、印紙税、登録免許税は税率が固定で決まっているため、節税することはできないのです。
譲渡所得税を節税する対策方法は、2つあり1つ目は、税率を低くする特別控除を使うことです。
2つ目は、売却価格自体を減らす特別控除を使うことで、2つの方法を掛け合わせることで、税額を大幅に下げることができます。
税金の特別控除を受ける場合、不動産売却をおこなう時期を見計らう必要があり、時期に関する条件を満たす必要があります。
たとえば、所有期間に関する特別控除を挙げると、この特別控除は、不動産の所有期間が5年以上の場合、5年以内と比べて譲渡所得税にかかる税率が半減する仕組みになるのです。
節税をおこなうためにも、いつ不動産売却をおこなうのか計画を立てておくのがおすすめです。
さらに、売却時に知っておいた方が良いのが3,000万円特別控除という対策があります。
マイホームの売却時に3000万円までの利益には税金がかからないという制度で、もし売却の利益が3000万円以下なら、税金は一切かからないのです。
まとめ
不動産売却時にかかる税金の種類はさまざまなのでそれぞれ知識を持っておきましょう。
そして、節税方法や控除を利用して、スムーズで賢い不動産売却を行いましょう。
そのためにはしっかり準備してから売却に臨みましょう。
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