マンションなどの不動産を売却をするときには、確定申告が必要になってくることを知っていますか。
利益が出なくとも申告する方が良く、計算方法を事前に知っていることで、申告をする前の準備もしやすくなります。
今回、マンション売却をする際の確定申告の流れや計算方法についてご紹介していくので、不動産を売ることを検討している方は参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちらマンション売却で利益がなくとも確定申告が必要な理由
不動産を売却するときには確定申告が必要なケースがあります。
利益があったとき、無かったときで任意でも良いこともありますが、どちらでも申告しておくことをおすすめする理由があるので、確認していきましょう。
利益が出たとき必要
マンション売却をしたとき、上手く取引が終了して利益を得たときの所得を譲渡所得と呼び、確定申告が必要です。
この利益は、不動産所得にあたるもので、得た金額に応じて税金の計算額が変わってきます。
ですが、節税の特例というものがあり、こちらを利用する場合にも申告することが求められます。
損失の場合は任意
マンション売却で損失が出た際には、譲渡損失と呼ばれます。
利益が出ていた場合と違い、所得税の課税対象とはならないので、確定申告をしないことで与えられる罰金などは基本ありません。
ですが、一定の要件を満たすことで利用できる特例によって、他に得た所得と損益通算など税金の支払いの負担を軽減できます。
無申告で罰則があるケース
申告を忘れてしまうと無申告加算税が課せられてしまい、納付する税金に対して50万円まで15%、50万円を超えると20%加算されます。
納める額が少なければ過少申告課税の対象になりますが、税務調査を受ける前に修正対応をすれば加算されません。
他にも隠蔽や偽装したときや、期限までに完納できないときも罰則として支払いが発生します。
余分な税金を支払わないためには、罰則を理解して問題ないように申告することが必要です。
利益に関わらず確定申告しておく
利益が出た際には、確定申告が必要になりますが、損失をしたとしてもおこなっておくことで、払い過ぎた税金が返ってくるケースがあります。
また、還付金がないとしても、税額控除の対象となるときには申告が求められますが、しなければ特例が適用されていたとしても、控除されることはありません。
損失の場合には任意ですが、税金の負担額や還付金をもらうために申告をしておくことがおすすめです。
マンション売却で必要な確定申告の流れ
マンション売却をして確定申告をする場合の流れをご紹介していきます。
どのようなことをしなければいけないのか確認していきましょう。
書類の整理
確定申告をする前には、まずマンション売却をした書類を整理することが必要になります。
自分で用意する書類は、売却または購入した際の売買契約書と仲介手数料や印紙税などかかった経費を証明する領収書などがあります。
売買契約書の場合、コピーでも良いためコンビニなどのコピー機を借りて用意する方法もありますが、領収書は残しておくかアプリなどで記録に残しておかなければいけません。
申告が求められると把握している場合には、ファイルなどを用意して書類を整理しておくと書類作成がスムーズに進めやすくなるでしょう。
特例が適用されるか確認
書類を整理していくなかで、利益または損が出たときに適用される特例があるか確認します。
早めに特別控除などの特例が受けられるか判断をすることで、税金がいくら差し引けるか知ることができ、譲渡所得税の計算もしやすくなります。
計算するために必要な項目を把握していないと、お金の負担がどれほどになるのか分からず、計算結果も違った数値が出されてしまい兼ねません。
適用されるのであれば、必要な書類など準備をしておきましょう。
譲渡所得の計算
譲渡所得税の計算は、譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
譲渡価格を求めるためには、マンション売却価格に固定資産税と都市計画税精算金を加えます。
次に取得費は、マンションを取得するためにかかる費用から減価償却費相当額という金額を差し引き、仲介手数料や印紙勢などでかかった譲渡費用を知ることで、譲渡所得の算出が可能です。
それぞれの数値が誤って、計算結果が違ってくることがあるので注意しましょう。
書類の作成
確定申告をするために、書類を作成していきますが、やり方は税務署に直接足を運ぶかホームページで調べることで分かります。
様式の書類に沿って記載することで、作成がしやすいですが、始めて譲渡所得の金額を書く際にどのようにすれば良いか分からなくなる可能性があるでしょう。
そのため、税務署で無料相談をおこなうといった対応がされており、不安であるとき話を聞いて作成することで手続きがしやすくなります。
税務署で手続き
書類の作成が完了したならば、税務署に提出することで完了します。
提出には、直接税務署に足を運ぶ手渡しや郵送といった方法もありますが、インターネットを利用できるのであればe-Taxという手段もあります。
e-Taxでは、書類に手書きではなく、ネット上で記載ができるためパソコンを使い慣れている方にとっては便利でしょう。
さらに、データもダウンロードしてプリントアウトすれば紙媒体として保存もできます。
やりやすい方法で提出すれば良いですが、決められた期限までに申告をしないと罰則をもらう恐れがあるので、遅れないように計算や書類の作成など早めに対応しておきましょう。
マンション売却で必要な確定申告の計算方法
申告をする際にどのように計算をしていくのかご紹介していきます。
計算方法を知っておくことで、譲渡所得税の金額を把握できるので確認していきましょう。
譲渡所得税の計算
譲渡所得税を求めるには、譲渡所得と物件の所有期間を知らないといけません。
たとえば所有期間が5年を超えている場合には20.315%、5年未満であるならば短期所有となり、39.63%の税率になります。
譲渡所得に所有期間の税率を掛けることで算出できますが、高額になりやすいものなので、計算に必要な数値をしっかりと把握しましょう。
譲渡所得の計算
マンション売却価額から取得費と減価償却費、譲渡費用を差し引いた数値が譲渡所得となります。
譲渡所得は、マンションを売却して出た利益に対してかかる税金を意味しており、算出するためには他に計算を必要とするものが多くあります。
それぞれどのような費用なのか知り、計算していきます。
取得費
取得費用とは購入時にかかる代金や手数料などが含まれるもので、マンション売却をした後、物件を購入した場合発生してきます。
期間が経過して価値が下がるマンションのような物件は、減価償却分を差し引くことが求められます。
減価償却費
マンションを購入した場合、購入代金のすべてが取得費にはならず、減価償却費を差し引くことが必要です。
減価償却費を算出するためには、建物を購入した価額に0.9と償却率、経過年数をかけた数値となります。
因みに、償却率というのは、木造や軽量鉄骨、鉄筋コンクリートなどの建築方式に対して、居住用または事業用マンションの耐用年数によって数値が変わってきます。
取得費を算出する場合には、減価償却費を忘れないようにしましょう。
譲渡費用
譲渡費用とは購入したときの取得費とは反対に、マンション売却にかかった費用です。
売却には、印紙税や仲介手数料などの費用がかかります。
金額がわかるように、領収書などの書類を保管しておくと良いでしょう。
まとめ
マンション売却をした際には、利益に関わらず確定申告をすることで、特例によって控除が適用されることがあります。
また、損失しても払い過ぎた税金が返ってくることや、所得と損益通算ができるなどメリットになることもあります。
しかし、確定申告をするときに慌てて、金額を間違えるなどをしてしまうと罰則になる恐れもあるので注意が必要です。
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