自分のマイホーム用や資産運用の投資用にタワーマンションを購入される方は多いですが、その売り時がいつなのか、タイミングを図るのは少々難しいでしょう。
タワーマンションをいつ売るべきか、最適なタイミングを3つの視点からそれぞれ見ていき、ご自分が所有する物件にはどれが最善の方法かを考えてみましょう。
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タワーマンションを売却するのに適したタイミングの1つ目は、中古マンションの相場が高騰している時期が狙い目です。
中古マンションの相場が高騰する時期が狙い目！
居住用として所有しているタワーマンションを、できるだけ高く売却したいと望むならば、中古マンション相場が高騰する時期を狙うと良いでしょう。
相場が高騰しているかどうかを知るには、国土交通省が毎月末に公開し、年間30万件以上の不動産の取引価格情報を地域別に指数化した「不動産価格指数」から読み取れます。
令和4年8月末に公開された情報では、令和4年5月までのデータがまとめられており、そこから見る限りでは、マンションの不動産価格指数はここ数年右肩上がりです。
日本銀行の金融緩和政策が発表された2013年から9年経った現在では、70%以上も上昇を続け、売却活動を活発におこなっている所有者が多いことがわかります。
住宅ローンが低金利の時は買い手が多い！
買主の目線に立って考えた場合、タワーマンションの売却に適したタイミングは、購入資金となる融資の金利が低い時期も良いでしょう。
現在日本では超低金利時代と呼ばれ、非常に低い金利が長く続いているなかでコロナが流行し、出口の見えない状況が続いています。
しかし、その恩恵を受けているのが「住宅ローンが安く借りられる」という点にあり、これは売却する側にとっても売り時となるので、見逃す手はありません。
逆を言えば、金利上昇の政策が打ち出されてしまうと、購入層は減り、不動産価格は下落していくのではないかとも予想もされています。
今後の金融緩和や世界情勢の変化には注意しておくべき！
現在、世界中でコロナが蔓延し、たくさんの企業が事業を継続するのが困難になり、さまざまなところで不便を感じざるを得ない状況となっています。
そんな中、自国の経済の安定を図るためにアメリカを筆頭に続々と利上げをおこなっていますが、日本だけは日本銀行総裁の判断から、低金利を続行しています。
これは世界の動きと逆行するものであり、この動きが必ずしも間違い、もしくは正解かどうかは誰にもわかりません。
ただ言えることは、今後の世界情勢の変化や国内政策によっては大きな変化を余儀なくされる可能性が非常に高いと言えるでしょう。
税金も安く抑えられるタワーマンション売却タイミングとは？
続いては、税金の面から見た場合のタワーマンションの売却に適したタイミングですが、毎年かかってくるイメージのある税金で、いつそのタイミングがやってくるかわかりますか？
住宅ローン控除が終わる10・13年目
毎年の確定申告で住宅ローン控除を申告すれば、約10年間の控除期間中は所得税を安く抑えられ、控除しきれない分は住民税からも差し引かれて節税することが可能です。
さらに、令和4年以降の住宅ローンについては一部内容が改正され、控除期間が13年に延長されましたが、適用要件にも変更があったので、条件を満たすか確認することをおすすめします。
この大きな節税効果が切れてしまうと、家計への負担が増えてしまうため、その前にタワーマンションを売却してしまうのが1つの目安となるでしょう。
売却代金にかかる税金を控除する特例は3年が目安
タワーマンションが投資用ではなく自宅用である場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が受けられます。
この特例を適用する条件にはいくつかありますが、重要なものを1つあげるとするならば、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することです。
住み替えを考えている場合には、この3,000万円の特別控除の特例は見逃せない大きな節税となるため、タイミングを逸してしまわないよう気を付けてください。
適用を受けるには、確定申告の際に譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を添付して、この特例を適用することを確定申告書にも記載することで受けられます。
譲渡所得税は住んだ年数によって税率が違う！安くなるのは5年目以降
不動産を売却すると、それで得た利益に譲渡所得税などが課税され、利益を出そうにもなかなか難しい部分があります。
しかし、長期譲渡所得の軽減措置を適用すれば、売却代金にかけられる譲渡所得税を安く抑えることが可能です。
譲渡所得は不動産を所有する期間によって税率が変わり、その境目となるのが5年目ですが、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を越えていなければ適用されません。
たとえば、2000年6月に購入したタワーマンションを、2006年10月に売却した場合では5年以上に見えますが、2006年1月1日時点では5年未満になるので注意が必要です。
また、所有期間が10年を越えるとさらに税率を軽減させる措置があり、譲渡所得が6,000万円以下の部分に対して所得税・住民税が6.1%も抑えられます。
タワーマンション自体による売却タイミングとは？
最後は、タワーマンション自体による売却タイミングですが、これには居住用だけでなく、投資用マンションとしての視点からもご紹介します。
投資用のマンションは「空室」のほうが売りやすい
人に貸す前提で購入した投資用マンションであれば、入居者がいたほうが買い手が付きやすいと考えるのも自然ですが、実はそのほうが価格が低くなりやすいのです。
中古マンションの購入価格は、居住用と投資用では異なり、居住用の物件のほうが高い価格がつけられる傾向にあります。
これは、投資用物件が利回りを考えた売却価格を設定するため、利回りが出る物件と表記するためには、どうしても低くなりやすいのです。
そこで、もとは投資用の物件だったとしても、空室になった状態ならば居住用物件として売り出すことで、結果的に高く売れる可能性が増えます。
大きな金額を必要とする大規模修繕の前のほうが良い
タワーマンション自体で見るタイミングで言えば、一定の期間ごとにおこなわれる大規模な修繕工事の前が良いタイミングと言えます。
綺麗にしてからのほうが売りやすいというメリットも考えられますが、それにかける費用が高額になってしまえば、相当な利益を出さないと損をするかもしれません。
また、大規模修繕はその名のとおり、マンション全体に及ぶ規模でおこなわれる工事のため、工事期間中は窓からの眺望が悪くなり、内見をしても買い手が付かない可能性も高まる恐れがあるでしょう。
タワーマンションの大規模修繕は12年周期でおこなわれるのが一般的なので、そろそろ次の修繕時期に差し掛かっている場合には、急ぐことをおすすめします。
リフォームするよりもしないほうがお得になるかも
大規模修繕でも触れましたが、綺麗だから売りやすい・買い手が付きやすいとは一概には言えず、買い手が何を求めているかによっては余計な費用をかけるだけになる可能性もあります。
その最たるものがリフォームで、壊れたものの修理というわけではなく、古い内装を綺麗にする目的だけであれば、しないほうが良いかもしれません。
その理由の1つにはリフォーム費用の負担があり、費用を上回る価格で売れない場合には、トータル的に損をすることになってしまいます。
また、近年DIY人気の高まりもあり、古い物件を安く購入して、自分好みに作り替えたいという方もいるため、新しく綺麗なほうが良いというわけではなくなってきました。
まとめ
早く買い手が付いてほしい、できるだけ高く売れてほしいと急ぎすぎると周りが見えなくなり、とんでもない価格で手放してしまうかもしれません。
タワーマンションの売却には、不動産の専門家に相談し、最善の方法で売れるように協力してもらうのが1番です。
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