家を買い替えたいと人生の分岐点に立ったとき、何から始めたら良いのか、いつ買い替えをおこなうのが最適なのか、さまざまな悩みが出てくるでしょう。
今回はそのお悩みの解決の糸口となる、買い替えタイミングや2パターンの手順、売却・購入それぞれの注意点などを解説します。
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マンションの買い替えは、いつおこなうのが最適なのか、何をきっかけに行動し始めるべきなのかわからない方のために、よくある3つのタイミングを解説します。
結婚・出産などライフステージの変化が1つのタイミング
マンションの買い替えタイミングとして多い理由の1つには、ライフステージが変化するタイミングが挙げられます。
結婚となると、それぞれの会社への通勤経路の利便性やご実家までの距離などを考え、今までの住まいから引っ越しを考えるケースは少なくありません。
また、出産となるとご家族が増えるため、数年先に必要となる子ども部屋や育児しやすいスペースの確保など、夫婦2人よりも広い間取りが必要と強く感じられるのもタイミングとなる理由です。
子どもが成長して独立した場合には、夫婦で暮らすには広すぎると感じられ、管理の手間を減らす目的での買い替えを検討されるケースもあります。
築年数や市場の動向による資産価値の見極め
マンションを資産の1つとして捉えた場合、高く売却できるタイミングで買い替えをおこないたいと考えるでしょう。
引っ越しシーズンと言われる3〜4月には、資産価値が高まるのではないかとイメージされやすいのですが、売買の市場に関して言えば年間を通してそこまで大きな変動はありません。
良い物件がある・いつまでに引っ越しを検討しているというご自身のタイミングで買い替えを検討されている方が多いようです。
また、マンションの築年数は売却価格に大きく影響を与えるものの1つであるため、築年数を1つのタイミングとされる方もいらっしゃいます。
築20年以内のマンションであれば、付帯設備は正常に稼働し、構造的にも大きな問題がない場合が多いため、購入希望者が集まりやすいのです。
年齢は？返済額は？住宅ローンが組めるタイミング
どれだけ良い物件があっても、それを購入できる資金を用意できなければ購入することはできないため、住宅ローンを組めるかどうかも重要なタイミングと認識されています。
住宅ローン返済完了時の年齢を満80歳までとする金融機関が多いため、住宅ローンを組めるうちに買い替えを検討するというタイミングの見方もあります。
年齢が上がってからの融資の際は、月々の返済額に無理はないか、返済完了までの計画に余裕はあるかをしっかりと考えましょう。
収入の減少や医療費など支出の増加、金利の変動などによって返済が苦しくなってしまう可能性も含めて返済計画を練ることをおすすめします。
マンション買い替えは売り・買いどちらを先行させたほうが良い？
今の住まいを先に売却する売り先行と、新居を購入してから売却活動をおこなう買い先行の2つのパターンがありますが、どちらが自分に向いているのか、メリット・デメリットから考えてみましょう。
売り先行は新居購入予算に売却利益を含めることができる
売り先行とは、今の住まいを売却してから新居探し・購入をおこなう手順となるため、新居の購入予算に売却利益を含めることができ、余裕のある資金計画を立てられる方法です。
この方法は、より正確な資金計画を立てたい方や、自己資金をできるだけ使わずにやりくりしたい方に向いている方法と言えます。
売却を急ぐ理由がないので、購入希望者との交渉もじっくりと取り組むことができ、焦って価格を下げてしまう恐れはありません。
リスクとなるのは、売却が決まって物件を引き渡す日までに新居を購入できなければ、物件引き渡しのために仮住まいをする必要があることです。
一時的な住まいとはいえ、賃貸借契約と引っ越し費用を合わせるとそれなりの金額になるので、タイミングが悪いと本来なら不要な費用がかかってしまいます。
このリスクを避けるには、あらかじめ売買の仲介を担当する不動産会社に、売り先行をしていることを伝えておくと良いでしょう。
買い先行は時間制限なく新居を選ぶことができる
買い先行とは、先に新たな住まいとなる物件の購入を決めてから、今の住まいであるマンションを売却する方法です。
妥協せずに新居を選びたい方や、今の住まいのマンションの市場価格が高値である方に向いている方法と言えます。
新居の購入にも今の住まいの売却にも急ぐ理由がご自身になければ、じっくりと腰を据えて活動ができ、理想の新居を探せるでしょう。
売り先行であった仮住まいのリスクも、買い先行の場合には考える必要のないリスクなので、焦らずに物件を探したい・売りたい方に向いています。
しかし、売却価格が予想よりも低くなってしまった場合には、資金計画が崩れてしまうため、それを補える自己資金が必要です。
また、売却までに時間がかかってしまうと、今の住まいに住宅ローンが残っていた場合にダブルローンが発生するリスクがあります。
自己資金で解決できるだけのある程度の余裕がないと、万が一の時に生活が苦しくなってしまうかもしれません。
マンション買い替えに失敗しないために！売却と購入それぞれの注意点
マンションの買い替えは、今の住まいの売却と新たな住まいの購入のどちらも成功させなければなりませんが、どのような注意点があるのか、売却と購入それぞれを解説します。
マンション売却は急ぐほど危険！余裕を持った売却計画を立てよう
マンションを売却する際に多い失敗が、「早く売れてほしい」という思いから、安易に値下げをしてしまうことです。
買い先行をした方がダブルローンの不安にかられたり、早く引っ越しをして暮らしを安定させたかったりなど、精神的に急いでいる方ほど、相場よりも値下げをして早く売却を決めようとします。
中古マンションの売却では、物件の引き渡しまでに約4か月かかると言われており、場合によってはさらに1〜2か月ほどかかることも少なくはありません。
価格を下げれば、平均的な期間よりも早く買い手は見つかりますが、それでは大切な資産を減らしてしまうことになります。
売却する際には、スケジュールに余裕を持たせ、近隣の相場価格をよく調べてから売出価格を決め、焦らずに進めることが重要です。
また、内覧される購入希望者に良い印象を与えるために、水回りなど汚れやすい部分を掃除し、中古であってもメンテナンスはきちんとされているとわかる状態にすると、買い手が決まりやすくなります。
中古マンションは修繕計画・管理状況を確認しよう
マンションを購入する際の注意点の1つは、これから暮らしていくのに必要な間取りか、周辺環境も含めて過ごしやすい環境が整っているかを確認しましょう。
どのような暮らしがしたいのか、具体的にイメージしておくと物件を絞り込みやすく、求める理想の住まいを見つけやすくなります。
物件の状態を確認する際の注意点は、修繕計画を含めてどのように物件全体が管理されてきたか、現状も含めて徹底的に調べます。
マナーの悪い入居者がいたり、管理がきちんとおこなわれていない物件を購入してしまうと、生活そのものがストレスになってしまう可能性があるので、調べておきましょう。
確認するポイントは、共有スペースは綺麗に清掃されているか、自分勝手な使い方がされていないか、建物全体の修繕計画はきちんと予定どおりに進められているかなどです。
まとめ
マンションの買い替えは、売却と購入をほぼ同時期におこなうため、一時的にとても忙しくなり、どこから手をつけて良いのか迷われる方は多いです。
後悔しない買い替えにするためには、どのような暮らしをしたいのか理想を具体的にイメージし、資金計画と合わせて検討してみましょう。
Hero’ｓ Housing(ヒーローズハウジング） メディア編集部
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