共有名義のマンションを売却するとき、権利関係でトラブルになる可能性があります。
夫婦や親族などで共有するもので、通常の不動産売却とは異なるのがポイントです。
そこで本記事では、マンション売却の共有名義について解説します。
売却方法や持分のみの売却を解説するので、参考にしてみてください。
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マンションの購入のために複数人で出資した場合は、共有名義の意味を確認しておく必要があります。
通常の不動産購入に多い単独名義とどのような違いがあるのか、詳しく見ていきましょう。
共有名義とは
共有名義とは、1つの不動産に対して複数人で共同所有することです。
1つしかない不動産を分割することはできないので、所有する割合を決める「持分」があります。
持分の割合は出資額で決まり、不動産の購入額でいくら使用するのかを決めなければなりません。
たとえば1億円のマンションを購入するのに、2人で5,000万円ずつ出せば持分2分の1、4人で2,500万円ずつ出せば持分4分の1です。
出資額が半々ではなく、Aさんが7,000万円でBさんが3,000万円を出せば、10分の7と10分の3になります。
登記簿謄本に持分を所有する割合を記載する必要があるので、いくら出すかを話し合ってください。
単独名義との違い
単独名義とは、1つの不動産に対して1人で所有することです。
誰かと出資せず、1人でマンションを所有している状態を指します。
たとえば夫が住宅ローンを組んでマンションを購入すれば、登録名義は夫のみです。
夫婦のうち一方が多く収入を得ていて、もう一方との収入差が大きいとき、単独名義になるケースが多くなります。
マンション売却においては所有している本人の意思のみで決定できるので、手続きがスムーズです。
共有名義の決まり
共有名義には決まりがあり、売却以外にもできることが多いです。
不動産の現状維持や修繕、使用なら同意が必要ありません。
使用は不動産に居住することなので、とくに気にすることはないでしょう。
ただし、賃貸に出す、賃貸契約書を解除するなどをする行為は、共有者のうち過半数の同意を得なければ実行できないです。
リフォームやリノベーションも同様で、単独では決められないので注意してください。
共有名義のマンションを売却する方法
共有名義のマンションを売却する場合、単独ではできません。
どのような方法で売却できるのか、参考にしてみてください。
手間はかかりますが、単独名義の売却と同じです。
名義人全員の同意を得てから売る
出資した名義人全員の同意を得なければ、マンション売却ができません。
「共有物の変更行為」が民法で定められているため、勝手に売るのは違法行為です。
大きな資産を失う重要な選択であり、仮に勝手な売却ができてしまうと所有している他の名義人たちへの被害が大きくなることでしょう。
なぜ売却をするのか、交渉や説得をして、自分の意思を共有者全員に伝えてください。
交渉や説得が苦手な方は、弁護士に依頼して手伝ってもらう方法があります。
しかし、同意さえ得てしまえば、その後は通常のマンション売却と変わりません。
手続きや流れが複雑にならないので、同意を得られるように準備しましょう。
同意は口約束でも成立しますが、トラブル防止のために書類を作成してください。
共有者本人が遠方にいて売却手続きに立ち会えない場合は、委任状で代理依頼する必要があります。
現場では、名義人の実印・押印・直筆の署名・印鑑証明書・持分であるマンションに関する情報を持ってこれるように準備しましょう。
代理人の本人確認をするために、代理人も実印・印鑑証明書・身分証明書をそろえてください。
単独名義に変更してから売る
共有名義でなかなか同意を得られないと、マンション売却がうまくいきません。
話し合いが長引くとずるずる引きずり、売却に最適な時期を逃してしまうでしょう。
そこで、共有名義を単独名義に変更してしまえば、同意を得る必要がなくなります。
具体的には共有者全員の持分を買い取って、共有関係を解消する方法です。
共有者が承諾をすれば権利を手放すことになり、自分の意思で売却の決断ができます。
ただし、持分の買い取るときには交渉が発生して、相場以上の価格を要求される可能性が高いです。
マンション売却をするとき、販売価格がいくらになるのかを事前に調べてから判断すると良いでしょう。
共有名義の権利関係に注意して売る
共有名義の権利関係において、夫婦・親子・親族のケースがあるでしょう。
それぞれの間柄別に注意して、売却をする必要があります。
まずは夫婦で、マンションを自宅として活用しているケースが多いです。
マンションの購入金額は多額なので、住宅ローンを忘れてはいけません。
住宅ローンが完済していれば問題ありませんが、残っている場合は売却価格と比較する必要があります。
具体的には、住宅ローンの残高がマンションの売却価格で支払えるかどうかです。
マンションの売却価格を合わせても完済できないなら、ローンが残ってしまうので一般的に売却できません。
次に親子との関係性で、間柄が親しい理由で無償の贈与をすると、贈与税が課せられます。
お金のやり取りを発生させて、正規の手続きを踏んでください。
最後は親族のケースで、売却価格の決定に時間がかかりやすいです。
ただでさえ仲の悪い兄弟や姉妹が話し合いをすると、意見の相違で売却まで進みません。
さらに、売却にかかる労力が代表者1人のみにかかる場合、売却価格の分配に不満が出てくるでしょう。
3つのケースに共通することは、売却を終えてお金を分配するまで、事前に協議しておくことです。
勝手な都合で話し合ったことが変わらないように、口約束だけではなく録音や書類作成などをしてください。
マンション売却の共有名義で持分のみ売却する方法
マンション売却で話し合いがまとまらないとき、持分のみの売却ができます。
他の共有者に同意を得る必要がないので、手続きがスムーズです。
注意点も合わせて、内容を確認してください。
権利を売却する
共有者がマンションを使用し続けたい意思があると、なかなか同意を得られません。
そのときは自分の持分である権利を他の共有者に売却することで、共有関係が解消できます。
持分を手放せつつ現金化できるので、メリットが大きいです。
ただし、共有者に現金化できるだけの資金力がないと、断られる可能性があります。
他にも相場価格で取引したとき、権利を買ってくれる共有者から値下げの交渉が始まることもあるでしょう。
買取依頼をする
どうしても持分のみの売却ができない場合、買取依頼をすると解決します。
しかし、どの不動産会社に依頼したら良いか、判断に迷ってしまうことでしょう。
弊社、株式会社住空間創造では、不動産の買取事業をしているので安心です。
阪急宝塚本線の豊中駅から徒歩1分のアクセスで、交通の利便性が良好といえるでしょう。
近くに住んでいて売却に困っている際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
他の仲介店にはない提案や条件交渉など、柔軟に対応します。
営業時間は毎週水曜日・GW・お盆・年末年始を除いた日で、10時～19時までです。
まとめ
共有名義とは、1つの不動産に対して複数人で共同所有することです。
マンション売却するには名義人全員の同意が必要になるので、話し合いがまとまらないときは持分のみの売却をおすすめします。
もし売却に困った場合は、買取依頼するのも1つの手段です。
Hero’ｓ Housing(ヒーローズハウジング） メディア編集部
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