不動産売却を検討している方にとって、気になるのは税金問題です。
なかでも贈与税は税率が高く設定されているので、基本的な内容を理解する必要があるでしょう。
そこで本記事では、不動産売却に贈与税がかかるケースを解説します。
贈与税を軽減する方法も解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
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そもそも贈与税とは、どのような税金なのでしょうか。
不動産を手放すときに混同しやすい譲渡の理解も合わせて、意味や違いを確認しましょう。
贈与税とは
贈与税とは、財産を譲渡された方が支払う税金のことです。
民法第549条の条文では「贈与は、当事者の一方がある財産権を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる」行為になります。
重要なのは「無償」で、わかりにくい場合はプレゼントをイメージすると良いでしょう。
さらに贈与をする側と贈与を受ける側の双方が意思を疎通していれば、贈与が成立します。
譲渡 違い
譲渡とは、何らかの対価を受け取って不動産を譲り渡すことです。
無償でおこなう贈与とはあきらかな違いがあり、譲渡すると所得税や住民税がかかります。
税額は課税対象である譲渡譲渡所得金額を求める必要があり、計算が少々複雑です。
計算式は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」になります。
課税譲渡所得金額を求めたら、不動産の所有期間に応じた税率を確認してください。
土地や建物の所有期間が5年を超えたら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得に分類されます。
基準は土地や建物を売った年で、1月1日から数える仕組みです。
長期譲渡所得の税率は、所得税が15%、住民税が5%に設定されています。
対して短期的譲渡所得の税率は、所得税が30%、住民税が9%で比較的高いです。
譲渡をして売るなら、5年を超えてからの方が負担が少ないといえるでしょう。
不動産売却時に贈与税がかかるケース
贈与税がかかるケースの多くは、親族間取引と法人間取引です。
バレないように不正な取引をしても、税務署の目は騙せません。
どのようなケースが該当するのか、詳しく見ていきましょう。
親族間取引
親族間取引とは、親子や兄弟・姉妹、親戚の間柄でおこなう不動産売却です。
親しい間柄の取引になるので、不正な価格で取引をしてしまうケースがあります。
たとえば5,000万円の不動産でも、極端に価格を下げて数十万円の取引も可能です。
親しいからこそ多額のお金を取って仲を悪くしたくない売主、親しいからこそ値下げ交渉をして支払う金額を抑えたい買主との関係性になります。
しかし、税務署では親族間の取引に警戒していて、不正価格の売買はバレやすいです。
適正価格で取引すれば贈与税の対象にならないので、相場の価格に設定してください。
法人間取引
贈与税は個人に対して発生しますが、法人間取引では実施的な贈与税が発生します。
法人は個人ではないから勝手に価格操作をして良いわけではなく、所得税や法人税が発生する仕組みです。
不動産をもらった法人は時価で財産をもらったものとみなされて、受贈益が発生します。
その受贈益に法人税が課せられて、不動産を渡した贈与者にも法人税が発生する流れです。
こちらも適正な価格で取引していれば、問題なく取引ができます。
ただし、親族間ほどではないものの、税務署からマークされているので注意してください。
個人と法人間の取引
親族間取引、法人間取引だけではなく、個人と法人との取引があります。
中小企業の取引でよく見られるケースで、社長個人の取引が多いです。
たとえば社長個人で有している不動産を会社に売ったり、社宅として利用していた不動産を売ったりする取引が該当します。
結論、法人も個人も時価で売却したものとみなされるので、簿価や取得費との関係性が重要です。
もし簿価や取得費が時価よりも高いなら、法人税と所得税は発生しません。
しかし、簿価や取得費が時価よりも低いと、売却益に法人税と所得税が発生します。
こちらも適正な価格で取引していれば、問題ありません。
売主も買主も、個人であれば贈与税が発生するので覚えておきましょう。
不動産売却時にかかる贈与税を軽減する方法
贈与税がかかってしまうケースをご紹介しましたが、どのような方法なら軽減するのでしょうか。
状況によってさまざまな方法があるので、自分に適した方法を試してみてください。
ここでは、贈与を安く抑える適切な方法を解説します。
適正価格
贈与税を安く抑える最適な方法は、適正価格で取引することです。
他にも方法がありますが、時間がかかったり、利用するタイミングが難しかったりします。
税務調査で不正な価格の取引がバレてしまえば、不利益しかありません。
適正価格を知るためには、不動産会社に売却査定をしてもらうと良いでしょう。
鑑定評価書を取得すれば適正価格で取引した証拠になるので、税務署から指摘されても問題ありません。
どこの不動産会社に依頼するかを迷っている方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
適切な売却査定をおこなうとともに、困ったことがあれば全面的にサポートいたします。
親切な対応は評判も良く、親身に相談に乗ることが強みです。
阪急宝塚本線の豊中駅から徒歩1分のアクセスなので、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
110万円ずつの贈与
贈与された財産の合計が110万円以下なら、贈与税が発生しません。
これは基礎控除額が発生していて、1年間で合計110万円と決められています。
期間は1月1日〜12月31日を指し、110万円をこえなければ問題ありません。
たとえば1,000万円の財産を贈与する場合、1年で渡すと課税対象です。
贈与を安く抑えたいなら、10年かけて渡していく必要があります。
合わせて売買契約を結ぶときは10年後になるので、時間がかかりますが確実な方法です。
しかし、毎年同額の贈与をすると、定額贈与とみなされてしまいます。
定額贈与は贈与税の対象になるので、財産を渡す方には工夫が必要です。
たとえば贈与額を毎年変更したり、贈与契約書を毎年作成したりなどです。
他にも贈与時期を変えておくと効果的で、定額と判断されないように去年と違った工夫をするのがポイントになります。
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、贈与者間との取引で2,500万円までは非課税になる制度です。
適用範囲は決められていて、贈与者は贈与をした年の1月1日で60歳以上の直系尊属からになります。
受け取る人は20歳以上で、直系卑属である推定相続人です。
財産は相続財産と合算されて、相続税の基礎控除を超えない調整が必要になります。
相続時に値上がりする不動産であれば得する制度で、将来的な価格の変動も考慮しておくと良いでしょう。
たとえば人口の増加や新しい駅や商業施設などがあると、需要が高まって不動産の価値が上がりやすいです。
ただし、基本的に不動産は年数が経つほど価値が下がりやすい傾向があります。
値下がりする不動産になると不利になりやすい制度なので、使用する際は十分に注意してください。
まとめ
贈与税とは財産を譲渡された方が支払う税金のこと、譲渡とは何らかの対価を受け取って不動産を譲り渡すことです。
親族間や法人間の取引だけではなく、個人と法人の間でも税金が発生します。
税額を抑えるには適正価格の取引をすることで、不正な取引をすると税務署にバレてしまうので注意してください。
Hero’ｓ Housing(ヒーローズハウジング） メディア編集部
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